抵押貸款票據代幣化如何重塑全球房地產金融

• 2025年10月29日
• |
• 11:46

全球房地產價值超過30萬億美元，但其中大部分仍被鎖定在流動性差、以紙質形式存在的系統中，普通投資者無法參與。 區塊鏈代幣化正在改變這種現狀。

從 2024 年初到 2025 年 10 月，代幣化的現實世界資產市場規模從 100 億美元增長到 338 億美元。 抵押貸款支持證券是該領域增長最快的細分市場之一，摩根大通、貝萊德和富蘭克林鄧普頓等主要機構已經開始將房地產債務工具代幣化。

行業分析師預測，到 2025 年底，代幣化 RWA 市場規模將達到 5000 億美元，到 2030 年可能達到 16 萬億美元。 抵押貸款票據和房地產債務佔據了這一市場機遇的很大一部分。

了解現實世界的資產代幣化

RWA代幣化將實物或金融資產的所有權以數字代幣的形式表示在區塊鏈

區塊鏈的核心是區塊組成的數字鏈，但並非傳統意義上的區塊鏈。 這些“區塊”由信息比特組成，當我們提到“區塊”和“鏈”時，我們指的是存儲在公共數據庫中的數字數據。 區塊鏈提供了一種創新的方式，可以自動且安全地傳輸信息。 交易始於一方創建一個區塊，然後由網絡上數千甚至數百萬台計算機進行驗證。 這種去中心化的金融交易賬本不斷發展，新數據不斷添加。

區塊鏈之所以具有防篡改功能，是因為每條記錄都是獨一無二的，擁有其獨特的歷史。 修改一條記錄就需要更改數百萬條其他記錄組成的整個鏈條。 區塊鏈基於三大關鍵原則：去中心化、透明化和不可篡改。

區塊鏈每個代幣可以代表基礎資產的部分所有權，使以前流動性差的投資可以分割和交易。

基本分詞過程

資產選擇決定了哪些現實世界的資產將被代幣化。 對於房地產金融而言，這通常指的是抵押票據、房產契約或抵押貸款支持證券。

法律結構的設立確立了持有資產的實體。 特殊目的公司通常承擔這一職能，持有實物資產，而代幣則代表受益所有權權益。

代幣規範定義了代幣是同質化的（可互換的）還是非同質化的（唯一的），哪個區塊鍊網絡將託管它們，以及它們將遵循哪些標準，例如以太坊上的 ERC-20 或 ERC-721。

智能合約開發創建控制代幣行為的代碼。 這些合約可以自動完成所有權轉移、收益分配、合規性檢查以及其他傳統上需要中介機構才能完成的功能。

區塊鏈的選擇決定了代幣的發行地點。 以太坊在大多數代幣化項目中佔據主導地位，但像 Polygon、Stellar、Algorand 以及 Plume 等新興網絡等平台也在爭奪 RWA 市場份額。

代幣發行和分發使投資者能夠通過以下方式獲得代幣：安全令牌

一種代表所有權、價值轉移或回報承諾的代幣，所有這些都在區塊鏈上進行代幣化。

安全令牌根據司法管轄區的不同，提供相應的產品或其他合規機制。

為什麼代幣化對房地產至關重要

傳統的房地產投資需要大量資金。 無論是直接購買房產還是通過傳統渠道投資抵押貸款證券，通常都需要至少六位數的投資額。

代幣化實現了部分所有權。 投資者無需投入 50 萬美元投資房產或抵押貸款組合，只需購買價值 1000 美元的代幣，即可獲得部分權益。

流動性

將數字貨幣或代幣快速轉換為其他資產或現金而不影響其價格的能力。

流動性當資產可以在二級市場交易時，其價值將大幅提升。 傳統的房地產和抵押貸款投資可能需要數月才能售出，而代幣化版本則有可能在數字交易所全天候交易。

區塊鏈的不可篡改賬本提高了透明度。 每一筆交易、所有權變更和支付分配都會被永久且可驗證地記錄下來。 鏈上

在區塊鏈上記錄和驗證的交易。

鏈上.

當資產以區塊鏈代幣的形式存在時，地域障礙便不復存在。 世界各地的投資者都可以投資於此前受地域或監管限制的代幣化房地產項目。

什麼是抵押票據

在深入探討代幣化之前，了解底層資產至關重要。

抵押貸款票據是藉款人在貸款購買不動產時簽署的法律文件。 票據包含貸款金額、利率、還款期限、到期日以及借款人的還款承諾。

抵押契約或信託契約通過賦予貸款人在藉款人違約時對房產的索償權來擔保票據。 票據本身代表債務，而抵押契約則提供擔保物。

抵押貸款票據的功能

當有人通過貸款購買房屋時，他們需要簽署一份抵押貸款票據和一份抵押貸款合同。 貸款機構持有抵押貸款票據，作為債務證明和借款人還款義務的憑證。

每月還款額支付給票據持有人。 最初是原始貸款人，但票據經常會在二級市場上出售。

票據持有人有權收取還款、收取利息，並在藉款人違約時取消抵押品贖回權。 這些權利使抵押票據成為極具價值的金融工具。

二級抵押貸款票據市場

大多數人並不知道抵押貸款票據會在二級市場上活躍交易。 銀行和貸款機構通常會在貸款發放後出售貸款，以釋放資金用於新的貸款業務。

個人債券持有人也會出售債券。 例如，通過賣方融資（賣方充當銀行）出售房產的人，之後可能會決定寧願一次性拿到現金，也不願等待數年才能收到月供。

傳統的抵押貸款票據二級市場通過票據持有人和買家之間的私人交易運作。 定價取決於借款人還款記錄、房產價值、利率和剩餘貸款餘額等因素。

票據買家會評估這些因素，並提供低於剩餘餘額的折扣價。 折扣反映了風險、貨幣時間價值以及買家要求的收益率。 需要流動性的票據持有人可以出售您的抵押貸款票據通過成熟的買家對正常和不良票據進行評估和購買。

抵押貸款票據代幣化如何運作

將抵押貸款票據代幣化，是將二級市場概念轉移到區塊鏈基礎設施上，從而顯著提高了效率和可訪問性。

分詞結構

抵押票據或票據池會被置於一個法律實體結構中。 該實體持有實際的票據及其相關的收款權利。

數字代幣的創建代表了對該實體的部分所有權。 每個代幣持有者都擁有相應比例的基礎抵押貸款票據資產。

智能合約

智能合約是一種數字協議，它無需中介機構即可安全地驗證和執行合約條款。 這些合約使交易雙方能夠以透明且無爭議的方式直接進行交易——無論是金錢、財產、股票還是其他貴重物品。 理解智能合約的一個好方法是將其比作自動售貨機。 通常，要使一份合同具有法律效力，您需要拜訪律師或公證人，支付費用並最終簽署文件。 而使用智能合約，您只需將加密貨幣（例如比特幣）存入系統（就像在自動售貨機中一樣）即可執行合約。

“>智能合約實現代幣持有者與基礎票據之間的自動化關聯。當借款人償還抵押貸款時，智能合約會自動按比例將份額分配給代幣持有者。

區塊鏈提供透明且不可篡改的所有權變更和支付分配記錄。 任何人都可以驗證所有權和交易歷史，而無需信任任何中央機構。

與傳統抵押貸款支持證券相比的優勢

傳統的抵押貸款支持證券將貸款打包在一起，並通過涉及多個中介機構的複雜結構進行出售。 投資銀行、受託人、服務機構和評級機構都會從中收取費用。

通過智能合約自動化，代幣化抵押貸款票據可以消除或減少許多中間環節。 這有可能降低成本並提高投資者的回報。

最低投資額大幅下降。 傳統的抵押貸款支持證券 (MBS) 投資通常需要 10 萬美元或更多。 代幣化票據可以分割成任意麵額，使散戶投資者也能參與其中。

交易摩擦大幅降低。 傳統的抵押貸款支持證券 (MBS) 交易涉及多方參與，結算延遲，且交易成本高昂。 代幣化票據可在區塊鏈上進行點對點交易，並實現自動結算。

所有支付流程、違約和所有權變更都會被記錄在鏈上，從而提高透明度。 投資者可以準確驗證其代幣背後的資產以及這些資產的表現。

當前的限制和挑戰

大多數司法管轄區的監管框架仍不明確。 證券法適用於代幣化抵押貸款票據，但現有法規如何適用於基於區塊鏈的工具仍有待確定。

目前各平台之間尚未形成統一的標準。 不同的代幣化項目採用不同的技術標準，這使得跨平台交易和互操作性變得困難。

流動性仍在發展中。 雖然代幣化有望提高流動性，但許多代幣化的RWA市場交易量仍然不足，難以實現便捷的買賣。

與傳統金融體系的整合會帶來複雜性。 連接區塊鏈

區塊鏈的核心是區塊組成的數字鏈，但並非傳統意義上的區塊鏈。 這些“區塊”由信息比特組成，當我們提到“區塊”和“鏈”時，我們指的是存儲在公共數據庫中的數字數據。 區塊鏈提供了一種創新的方式，可以自動且安全地傳輸信息。 交易始於一方創建一個區塊，然後由網絡上數千甚至數百萬台計算機進行驗證。 這種去中心化的金融交易賬本不斷發展，新數據不斷添加。

區塊鏈之所以具有防篡改功能，是因為每條記錄都是獨一無二的，擁有其獨特的歷史。 修改一條記錄就需要更改數百萬條其他記錄組成的整個鏈條。 區塊鏈基於三大關鍵原則：去中心化、透明化和不可篡改。

區塊鏈基於所有權記錄的舊式房產登記系統和支付處理基礎設施需要協調。

安全風險既存在於技術層面（智能合約漏洞，私鑰

用於驗證加密錢包所有權並授予對錢包內資金訪問權限的代碼。

私鑰管理方面）和法律方面（所有權不明確、管轄權問題）。

代幣化抵押貸款票據背後的技術基礎設施

用於房地產代幣化的區塊鍊網絡

以太坊憑藉其成熟的智能合約功能和龐大的開發者生態系統，在代幣化RWA領域處於領先地位。 大多數現有的代幣化項目都部署在以太坊或以太坊二層網絡上。

Polygon 提供比以太坊主網更快的交易速度和更低的費用，同時保持與以太坊工具和標準的兼容性。 多個房地產代幣化平台使用 Polygon 來提升用戶體驗。

Stellar專為資產代幣化和跨境支付而設計。 其內置的合規功能和低交易成本使其成為受監管金融工具的理想選擇。

ALGOrand 自詡為機構代幣化的理想之選，具有高吞吐量、即時最終確認和企業級安全性等優勢。 多個房地產項目已在 Algorand 上線。

Plume 是一個專為 RWA 構建的新型區塊鏈，其協議層內置了合規功能。 自推出以來，它已吸引了超過 50 億美元的管道資產。

智能合約管理抵押貸款支付

智能合約實現了代幣化抵押貸款票據整個生命週期的自動化。

支付分配合約接收借款人的還款，並根據代幣持有者的持股比例自動按比例分配給他們。 這無需受託人等中介機構。

合規合同用於強制執行監管要求，例如投資者資質審核、地域限制和轉讓限制。 這些規則無需人工干預即可自動執行。

違約管理合同用於處理借款人停止還款的情況。 它們可以根據預設規則自動啟動預定義的流程，例如通知、寬限期或止贖程序。

Oracle 系統連接鏈下

在加密貨幣網絡上進行的交易，可以將價值轉移到區塊鏈之外。

“>鏈下數據

預言機對於代幣化抵押貸款票據至關重要，因為它們將區塊鏈智能合約與現實世界的信息聯繫起來。

ChainLink 在 RWA（真實資產）的預言機領域佔據主導地位。 其儲備證明（PoE）數據驗證代幣化資產完全由真實的抵押票據支持。 其價格數據提供精準的估值。 其跨鏈互操作協議（CCIP）支持代幣在不同區塊鏈之間轉移。

房地產估值預言機將當前的房地產價值輸入智能合約。 這使得貸款價值比的計算和風險評估能夠更加精準。

支付驗證預言機確認借款人正在按時支付款項。 此信息會更新代幣持有者儀錶盤並觸發分發智能合約。

代幣化證券的全球監管環境

美國框架

美國證券交易委員會將大多數代幣化資產視為證券，並受現行證券法的約束。 這意味著它們需要遵守註冊要求、投資者認證規則和信息披露義務。

一些代幣化項目利用D條例的豁免條款來規避全面註冊。 這限制了代幣銷售對象，使其僅限於合格投資者，並限制了二級交易。

A+條例允許更廣泛的投資者參與，其要求比全面註冊更為寬鬆。 一些平台使用A+條例進行代幣化房地產發行。

擬議的 GENIUS 法案旨在為代幣化證券提供更清晰的框架，從而可能減少監管的不確定性。

歐盟發展動態

歐盟分佈式賬本技術

分佈式賬本技術

“>DLT試點機制允許獲得許可的平台在監管靈活性的前提下測試代幣化證券交易和結算。這種沙盒機制有助於監管機構了解技術，同時鼓勵創新。

加密資產市場（MiCA）監管條例為包括部分代幣化證券在內的數字資產提供了全面的監管框架。 MiCA在歐盟成員國之間制定了統一的規則。

MiFID II 和中央證券存管機構條例為代幣化證券設定了透明度和投資者保護標準。

亞洲市場策略

新加坡金融管理局在代幣化方面一直走在前列，已向DigiFT等平台頒發了代幣化證券交易牌照。 新加坡的目標是成為全球數字資產創新中心。

香港證券及期貨事務監察委員會期貨

一種衍生合約，概述了在未來特定日期以預定價格購買或出售特定資產的協議。

期貨委員會已為代幣化證券平台製定了框架，並明確了許可要求。

日本的監管方針側重於在保護投資者的同時鼓勵創新。 多家日本大型金融機構正在積極開發代幣化資產平台。

除傳統抵押貸款支持證券之外的應用場景

賣方融資房產票據

當房產所有者通過賣方融資出售房產時，他們持有的是抵押票據，而不是一次性收到現金。 這些票據可以代幣化，從而在不出售全部票據的情況下創造流動性。

房產出售方可以將50%的貸款票據進行代幣化，立即獲得一半的現金，同時繼續收取另一半的款項。 這種方式比傳統的票據出售方式更加靈活。

商業房地產債務

商業抵押貸款的期限比住宅抵押貸款更長，金額也更大。 代幣化通過分割的方式，使這些大額債務工具能夠被小型投資者所接受。

一筆 5000 萬美元的商業抵押貸款可以代幣化為 100 萬個 50 美元的代幣，使散戶投資者能夠參與商業房地產貸款收益。

建築貸款和過橋融資

短期房地產融資可以從代幣化中獲益匪淺。 建築貸款和過橋貸款的期限通常為6-24個月，利率較高。

將這些工具代幣化，可以為那些尋求短期、高收益房地產投資機會，但又不想承擔房產所有權複雜性的人們創造投資機會。

國際房地產融資

跨境房地產投資面臨著貨幣兌換、法律複雜性和信任問題等諸多阻礙。 代幣化有望簡化國際房地產融資。

歐洲投資者無需開設外國銀行賬戶或進行複雜的電匯，即可輕鬆投資代幣化的美國抵押貸款票據或亞洲房地產債務。 穩定幣支付和區塊鏈結算消除了傳統壁壘。

抵押貸款票據代幣化的未來

機構採納加速

大型金融機構正從試點項目轉向生產部署。 摩根大通的Onyx平台於2023年完成了首筆代幣化抵押品結算。 匯豐銀行推出了代幣化黃金，並正在測試代幣化房地產貸款。

隨著監管環境的日益明朗，機構參與度將會加快。 鑑於資產代幣化能夠降低成本並提高效率，銀行有強烈的動機將其應用於資產代幣化。

與去中心化金融的整合

DeFi

去中心化金融（DeFi）是指建立在公共區塊鏈上的與金融相關的去中心化應用程序（DApp）的大類。

“>DeFi各種協議開始引入代幣化RWA。像Aave和makerdao這樣的借貸平台正在探索RWA抵押品，以提供穩定性和實際收益。

抵押票據代幣可作為去中心化金融（defi）貸款的抵押品，從而創造額外的實用性和流動性。 借款人可以質押代幣化的抵押資產，無需出售即可獲得即時流動性。

收益聚合器可以自動優化多個代幣化抵押貸款池的回報，為被動投資者提供多元化的房地產債務敞口。

提高散戶投資者的參與便利性

隨著平台日趨成熟和監管環境日趨明朗，散戶投資者參與代幣化抵押貸款票據投資的渠道將顯著擴大。 目前，一些平台已開始提供最低投資額為 100 至 500 美元的投資項目。

這種民主化使得普通投資者也能接觸到以前只有機構和高淨值人士才能參與的資產類別。 在新加坡，個人投資者可以像購買股票一樣輕鬆地投資美國抵押貸款票據。

跨鏈互操作性

未來的發展將使代幣化抵押貸款票據能夠在不同的區塊鍊網絡之間無縫轉移。 Chainlink 的 CCIP 和其他跨鏈協議正在構建這一基礎設施。

這種互操作性將創建統一的流動性池，代幣化資產無論源自哪個區塊鏈，都可以在其中進行交易。 更高的流動性將惠及所有市場參與者。

自動化合規與報告

智能合約將越來越多地自動處理監管合規事宜。 客戶身份驗證、資質認證、稅務申報和其他要求都將在無需人工干預的情況下執行。

這種自動化流程降低了合規成本，使全球投資更加便捷。 投資者可以自動獲得稅務文件，而發行方則可以減少行政管理費用。

比較代幣化抵押貸款投資和傳統抵押貸款投資

流動性

將數字貨幣或代幣快速轉換為其他資產或現金而不影響其價格的能力。

“>流動性差異

傳統抵押貸款票據可能需要數週甚至數月才能售出。市場不透明，買家有限，價格也需要協商。

代幣化抵押貸款票據有望在數字交易所全天候交易，且定價透明。 雖然實際流動性取決於市場深度，但基礎設施能夠實現更快的交易速度。

透明度和核查

傳統抵押貸款支持證券涉及復雜的招股說明書，並且投資者需要信任中介機構。 投資者難以核實基礎貸款的質量或償付情況。

代幣化票據將所有數據記錄在鏈上。 精明的投資者可以準確核實其代幣所對應的抵押貸款，查看支付歷史記錄，並獨立確認估值。

成本結構

傳統抵押貸款支持證券（MBS）涉及多層費用：投資銀行費用、受託人費用、服務費和交易佣金。 這些成本會降低投資者的回報。

代幣化系統通過智能合約自動化消除了許多中間環節。 雖然仍會有一些費用，但總體成本結構應該會顯著降低。

最低投資額

傳統的抵押貸款投資通常需要機構資本。 散戶投資者只能通過共同基金或房地產投資信託基金（REITs）來投資這類資產，而這些投資會產生額外的費用。

代幣化使得直接投資成為可能，最低投資額可低至 100 美元，讓散戶投資者能夠像機構投資者一樣獲得投資機會，而無需支付額外的費用。

風險與考量

智能合約漏洞

智能合約可能包含漏洞或邏輯錯誤，從而造成安全風險。 區塊鏈的不可篡改性意味著修復錯誤並非易事。

由信譽良好的安全公司進行全面審計至關重要。 主流代幣化平台在安全審計和漏洞賞金方面投入巨資。

監管不確定性

代幣化證券的相關法律法規仍在不斷發展完善。 如今看似合規的項目，隨著監管政策的變化，也可能面臨挑戰。

與法律專家合作並選擇優先考慮合規性的平台可以降低這種風險。 不同司法管轄區在這方面的規定也存在差異。

市場流動性風險

儘管代幣化有望提高流動性，但許多代幣化資產市場仍然流動性不足。 如果沒有價格波動，出售大量倉位可能仍然很困難。

隨著採用率的提高，這種風險應該會降低，但早期代幣化資產的交易頻率可能不高。

技術複雜性

區塊鏈系統、私鑰管理和數字錢包的複雜性讓許多傳統投資者望而卻步。

用戶體驗的改進和託管解決方案正在解決這個問題，但技術門檻仍然高於傳統投資平台。

交易對手及法律風險

鏈上代幣與鏈下資產之間的法律聯繫並非總是清晰明確。 如果持有實物抵押票據的實體破產或存在欺詐行為，代幣持有者可能缺乏明確的追索途徑。

選擇具有健全的法律結構、信譽良好的託管機構和清晰的所有權框架的平台可以降低這種風險。

房地產代幣化投資入門指南

研究平台和項目

多個平台提供代幣化房地產投資，但側重點、法律結構和資產類型各不相同。 投資前務必進行充分研究。

關鍵因素包括監管合規性、過往業績、經審計的財務報表、智能合約審計以及底層資產的透明度。

了解最低投資要求

有些平檯面向機構投資者，設有較高的最低投資額；而另一些平台則面向散戶投資者，最低投資額低於1000美元。

考慮您的投資目標以及您希望將多少資金配置到這一新興資產類別中。

評估資產質量

並非所有代幣化抵押貸款票據都一樣。 評估借款人的信用質量、房產價值、貸款價值比和還款記錄。

平台應提供底層資產的詳細信息。 如果數據有限或不清晰，則應引起警惕。

安全管理數字資產

代幣化投資需要管理數字錢包和私鑰。 請了解安全最佳實踐或使用信譽良好的託管解決方案。

切勿共享私鑰。 使用硬件錢包存放大量資產。 啟用所有可用的安全功能。

底線

抵押貸款票據代幣化代表著全球房地產債務結構、交易和獲取方式的根本性轉變。

與傳統抵押貸款支持證券相比，這項技術能夠實現部分所有權、增強流動性、建立透明的所有權記錄並降低成本。 大型金融機構正將代幣化從實驗階段推進到生產系統，這表明代幣化正在成為主流基礎設施，而非投機性技術。

監管框架仍在不斷演變，這造成了一些不確定性。 技術風險依然存在。 智能合約

智能合約是一種數字協議，它無需中介機構即可安全地驗證和執行合約條款。 這些合約使交易雙方能夠以透明且無爭議的方式直接進行交易——無論是金錢、財產、股票還是其他貴重物品。 理解智能合約的一個好方法是將其比作自動售貨機。 通常，要使一份合同具有法律效力，您需要拜訪律師或公證人，支付費用並最終簽署文件。 而使用智能合約，您只需將加密貨幣（例如比特幣）存入系統（就像在自動售貨機中一樣）即可執行合約。

“>智能合約和區塊鏈

區塊鏈的核心是區塊組成的數字鏈，但並非傳統意義上的區塊鏈。 這些“區塊”由信息比特組成，當我們提到“區塊”和“鏈”時，我們指的是存儲在公共數據庫中的數字數據。 區塊鏈提供了一種創新的方式，可以自動且安全地傳輸信息。 交易始於一方創建一個區塊，然後由網絡上數千甚至數百萬台計算機進行驗證。 這種去中心化的金融交易賬本不斷發展，新數據不斷添加。

區塊鏈之所以具有防篡改功能，是因為每條記錄都是獨一無二的，擁有其獨特的歷史。 修改一條記錄就需要更改數百萬條其他記錄組成的整個鏈條。 區塊鏈基於三大關鍵原則：去中心化、透明化和不可篡改。

區塊鏈安全性。 與傳統證券市場相比，市場流動性仍在發展中。

儘管面臨這些挑戰，發展趨勢依然清晰。 代幣化的現實世界資產預計將從目前的不足350億美元增長到2025年底的5000億美元，到2030年達到數万億美元。 抵押貸款票據和房地產債務將佔據這一增長的很大一部分。

對於投資者而言，代幣化使投資者能夠接觸到以往只有機構投資者才能參與的資產類別。 對於債券持有人而言，代幣化創造了新的流動性選擇，並提供了釋放房地產債務價值的途徑。 對於整個金融體係而言，代幣化有望帶來更高效​​、更透明、更便捷的市場。

抵押貸款融資的未來正建立在區塊鏈基礎設施之上。 了解代幣化運作原理，將有助於您參與到這場變革之中。