อดีตหุ้นส่วน Polychain เปิดบริษัทใหม่ รุกตลาดอสังหาฯ โทเคน ระดมทุน Seed Round 50 ล้านดอลลาร์ สร้าง 'S&P 500' แห่งวงการอสังหาฯ

ผู้เขียน: Zen, PANews

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของสหรัฐฯ มีมูลค่ามากกว่า 50 ล้านล้านดอลลาร์ แต่ต่างจากตลาดหุ้น นักลงทุนยังขาดเครื่องมือทางการเงินที่พัฒนาแล้วที่จะช่วยให้เข้าถึงความเคลื่อนไหวของราคาตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯ โดยรวมได้โดยตรง

FHFA, Case-Shiller และหน่วยงานอื่น ๆ ได้สร้างระบบสถิติราคาบ้านที่พัฒนาแล้วไว้แล้ว แต่กลับไม่เคยเกิดตลาดการลงทุนแบบดัชนีที่มีสภาพคล่องกว้างขวางเหมือน S&P 500 ETF

สตาร์ทอัปชื่อ Index Industries กำลังพยายามเปลี่ยนแปลงสถานการณ์นี้ ด้วยดัชนีราคาบ้านสหรัฐฯ ที่อัปเดตรายวัน เทคโนโลยีโทเคน และบริการทางการเงินที่เกี่ยวข้อง บริษัทหวังจะแปลงความผันผวนของราคาที่กระจายอยู่ในบ้านหลายสิบล้านหลังให้กลายเป็นสินทรัพย์ทางการเงินที่ลงทุนและซื้อขายได้

เมื่อวันที่ 10 พฤศจิกายน 2026 Index Industries ประกาศระดมทุน Seed Round 50 ล้านดอลลาร์ นำโดย Lightspeed Venture Partners โดยมี Polychain Capital, Galaxy Ventures, Wintermute Ventures และสถาบันอื่น ๆ ร่วมลงทุน

บริษัทที่เคยอยู่ในโหมด stealth นี้ ก่อตั้งร่วมกันโดย Josh Rosenthal อดีตประธานและหุ้นส่วนทั่วไปของ Polychain Capital และ Brian Hardecker ผู้ก่อตั้งและซีอีโอของแพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย Longmark

ซ้ายบนคือ Josh Rosenthal ขวาล่างคือ Brian Hardecker (ภาพจาก Lightspeed)

ตลาดที่อยู่อาศัย 55 ล้านล้านดอลลาร์ กับผลิตภัณฑ์ดัชนีที่ลงทุนได้ 0 รายการ

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยเป็นองค์ประกอบสำคัญที่สุดของความมั่งคั่งครัวเรือนมาโดยตลอด

ตามข้อมูลบัญชีการเงินไตรมาส 2 ปี 2026 ของธนาคารกลางสหรัฐฯ มูลค่าสินทรัพย์บ้านที่อยู่อาศัยของชาวอเมริกันสูงถึง 49.8 ล้านล้านดอลลาร์ และสินทรัพย์สุทธิด้านที่อยู่อาศัยของครัวเรือนอยู่ที่ประมาณ 35.8 ล้านล้านดอลลาร์ ขณะที่ Index Industries คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของสหรัฐฯ มีขนาด 55 ล้านล้านดอลลาร์ แม้ขอบเขตและวิธีการนับจะต่างกัน แต่ก็สะท้อนขนาดที่ใหญ่โตของสินทรัพย์ประเภทนี้

อย่างไรก็ตาม ยังมีช่องว่างที่ชัดเจนระหว่างขนาดตลาดกับความสะดวกในการลงทุน

สำหรับนักลงทุนทั่วไป การเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์สหรัฐฯ มีสามวิธีหลักคือ ซื้อบ้านโดยตรง ลงทุนในทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) และซื้อหุ้นของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่รูปแบบเหล่านี้มีปัญหาทั้งเงินลงทุนสูง ต้นทุนการจัดการ และการพึ่งพาความสามารถในการดำเนินงานของสถาบัน และไม่สามารถสะท้อนแนวโน้มราคาของตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมได้

คำถามจึงเกิดขึ้น: เป็นไปได้ไหมที่จะเข้าถึงความเคลื่อนไหวของราคาตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯ โดยรวมโดยตรง โดยไม่ต้องเป็นเจ้าของบ้านสักหลัง เหมือนกับการซื้อกองทุนดัชนี S&P 500

อันที่จริง สหรัฐฯ มีระบบสถิติราคาบ้านที่พัฒนาแล้วพอสมควรแล้ว โดยดัชนีที่สำคัญที่สุดสองตัวคือ FHFA House Price Index ที่เผยแพร่โดย Federal Housing Finance Agency (FHFA) และ S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Index ภายใต้ S&P Global ดัชนีทั้งสองนี้ได้กลายเป็นข้อมูลอ้างอิงสำคัญสำหรับการวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์สหรัฐฯ การบริหารความเสี่ยงสินเชื่อจำนอง และการประเมินมูลค่าสินทรัพย์

แต่โดยเนื้อแท้แล้ว ดัชนีเหล่านี้ยังเป็นเพียงตัวชี้วัดทางสถิติ ไม่ใช่ผลิตภัณฑ์ทางการเงินที่นักลงทุนทั่วไปสามารถซื้อได้โดยตรง ซึ่งตรงกันข้ามกับตลาดหุ้นอย่างชัดเจน: ดัชนี S&P 500 ช่วยให้นักลงทุนแปลงเป็นสินทรัพย์ที่ซื้อขายได้อย่างต่อเนื่องผ่านเครื่องมือทางการเงิน เช่น ETF ฟิวเจอร์ส และออปชัน ส่วนอสังหาริมทรัพย์ยังขาดโครงสร้างพื้นฐานตลาดที่พัฒนาแล้วคล้ายคลึงกัน

Index Industries พยายามแก้ไขช่องว่างของเครื่องมือทางการเงินที่มีมานานนี้

จากรายเดือนสู่รายวัน USHP Index วัดราคาบ้านสหรัฐฯ อย่างไร

ผลิตภัณฑ์หลักตัวแรกของ Index Industries คือ USHP Index (U.S. Home Price Index) หรือดัชนีอ้างอิงราคาบ้านที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯ

ดัชนีราคาบ้านแบบดั้งเดิมอาศัยธุรกรรมการซื้อขายบ้านที่เกิดขึ้นแล้วเป็นหลัก เนื่องจากธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์มีความถี่ต่ำ และวงจรการเก็บและประมวลผลข้อมูลยาวนาน ดัชนีอย่าง FHFA และ Case-Shiller จึงมักเผยแพร่เป็นรายเดือน ทำให้นักลงทุนยากที่จะได้รับข้อมูลการเปลี่ยนแปลงราคาที่ต่อเนื่อง

USHP Index ต้องการเปลี่ยนแปลงสิ่งนี้ ดัชนีนี้อาศัยดัชนีราคาบ้านแบบดั้งเดิม เช่น FHFA Purchase-Only HPI และ Freddie Mac House Price Index เป็นฐาน แล้วบูรณาการข้อมูลที่เกี่ยวข้องผ่านแบบจำลองทางสถิติ ผนวกกับสัญญาณแนวโน้ม โมเมนตัม และความสามารถในการจ่ายสินเชื่อจำนอง เพื่อสร้างเส้นราคาที่อยู่อาศัยทั่วประเทศที่อัปเดตรายวัน

กระบวนการคำนวณทั้งหมดแบ่งได้เป็นสี่ขั้นตอน:

1. **สร้างฐานราคา:** USHP Index ใช้ดัชนีราคาบ้านแบบดั้งเดิมเป็นฐาน เพื่อสร้างฐานราคาที่น่าเชื่อถือสำหรับดัชนีใหม่
2. **ปรับให้เรียบทางสถิติ:** ดัชนีราคาบ้านแบบดั้งเดิมมีความล่าช้าในการเผยแพร่ USHP ใช้แบบจำลองทางสถิติในการปรับข้อมูลต่าง ๆ ให้เรียบ เพื่อพยายามประมาณตำแหน่งของตลาดปัจจุบันจากการเปลี่ยนแปลงราคาที่เผยแพร่แล้ว
3. **บูรณาการสัญญาณตลาด:** นอกจากการเปลี่ยนแปลงราคาในอดีต USHP ยังนำปัจจัยแนวโน้ม โมเมนตัมราคา และความสามารถในการจ่ายสินเชื่อจำนองเข้ามาในแบบจำลอง เพื่อสร้างเส้นประมาณราคาบ้านทั่วประเทศที่ต่อเนื่อง
4. **เผยแพร่ข้อมูลบนเชน:** หลังคำนวณดัชนีเสร็จ จะเผยแพร่ USHP Index และข้อมูลราคาที่เกี่ยวข้องไปยัง Ethereum ผ่าน Chainlink oracle เพื่อเป็นฐานราคาสำหรับการออก สร้าง และไถ่ถอนผลิตภัณฑ์ USHP ในภายหลัง

ตั้งแต่เดือนมีนาคมปีนี้ ดัชนี USHP ได้เข้าสู่ช่วงการทำงานแบบเรียลไทม์แล้ว ส่วนข้อมูลย้อนหลังก่อนหน้านั้นเป็นข้อมูล backtest และสมมติฐาน ทางการระบุว่าวิธีการคำนวณดัชนีได้รับการตรวจสอบอิสระโดย Andrew Davidson & Co ซึ่งเป็นบริษัทวิเคราะห์ข้อมูลสินเชื่อจำนองและที่อยู่อาศัย

บนพื้นฐานของดัชนี Index Industries ได้ออกแบบผลิตภัณฑ์ทางการเงินเพิ่มเติมสองชนิด: USHP และ USHPi

USHP เป็นสินทรัพย์ดัชนีโทเคนที่ออกแบบจาก USHP Index ออกโดย USHP Limited และมีสินทรัพย์สำรองที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยหนุนหลัง ผู้ถือสามารถเข้าถึงความเคลื่อนไหวของราคาดัชนีบ้านที่อยู่อาศัยสหรัฐฯ ผ่าน USHP ได้ ต้องชี้แจงว่า USHP ไม่ได้เป็นตัวแทนกรรมสิทธิ์บ้าน และไม่ได้แบ่งบ้านออกเป็นส่วนย่อย ๆ เพื่อขาย แกนหลักของมันคือการให้ความเสี่ยงทางการเงินที่ผูกกับดัชนีราคาบ้านสหรัฐฯ

USHPi เป็นเวอร์ชันที่ให้ผลตอบแทนของ USHP ผู้ถือสามารถแปลง USHP เป็น USHPi ได้ และ USHP Foundation สามารถจัดสรรรายได้ส่วนหนึ่งจากสินทรัพย์สำรองให้แก่ผู้ถือ USHPi การออกแบบนี้พยายามแก้ปัญหาอีกประการของผลิตภัณฑ์ดัชนีราคาบ้านแบบดั้งเดิม: ราคาบ้านที่สูงขึ้นให้กำไรจากส่วนต่างราคา แต่ดัชนีราคาบ้านเองไม่ได้สร้างกระแสเงินสดโดยอัตโนมัติเหมือนดอกเบี้ยพันธบัตรหรือทรัพย์สินให้เช่า

การทำให้ดัชนีอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์การเงิน ความพยายามที่ล้มเหลวเมื่อ 20 ปีก่อน

อันที่จริง การสร้างผลิตภัณฑ์ทางการเงินรอบดัชนีราคาบ้านไม่ใช่แนวคิดใหม่

ย้อนกลับไปในปี 2006 Chicago Mercantile Exchange (CME) เคยลองทำสิ่งที่คล้ายกัน ในเดือนพฤษภาคมปีนั้น CME เปิดตัวฟิวเจอร์สและออปชันอสังหาริมทรัพย์ที่อิงดัชนีราคาบ้าน S&P/Case-Shiller ครอบคลุม 10 เมืองใหญ่ของสหรัฐฯ และดัชนีรวม แนวคิดการออกแบบคล้ายกับ USHP ในปัจจุบัน คือนักลงทุนไม่ต้องซื้อบ้านก็สามารถเดิมพันการเปลี่ยนแปลงราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์ผ่านสัญญามาตรฐานได้

อย่างไรก็ตาม ผลิตภัณฑ์การลงทุนความเสี่ยงที่สมเหตุสมผลในทางทฤษฎี กลับไม่พัฒนาไปตามที่ผู้ออกแบบคาดหวังในโลกความเป็นจริง

ตลอดปี 2007 ฟิวเจอร์สอสังหาริมทรัพย์ของ CME มีการซื้อขายเพียง 2,935 สัญญา ขณะที่ปริมาณการซื้อขายสัญญาฟิวเจอร์สทั้งหมดของ CME ในช่วงเดียวกันสูงถึง 2.2 พันล้านสัญญา ในเก้าเดือนแรกของปี 2008 ปริมาณการซื้อขายเฉลี่ยของฟิวเจอร์สอสังหาริมทรัพย์ลดลง 59% เมื่อเทียบกับปีก่อน และจำนวนสัญญาคงค้างเฉลี่ยลดลง 70% ปัจจุบัน ฟิวเจอร์สดัชนีอสังหาริมทรัพย์ S&P/Case-Shiller ของ CME ไม่ได้หายไปไหน แต่ก็ไม่เคยมีสภาพคล่องเพียงพอ กลายเป็นตลาดย่อยที่เงียบเหงาอย่างยิ่ง

คำถามคือ ทำไมตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่โตขนาดนี้ กลับยากที่จะรองรับตลาดอนุพันธ์ดัชนีที่พัฒนาแล้วได้

คำตอบแรกคือ: สภาพคล่อง หุ้น พันธบัตร และสินค้าโภคภัณฑ์มีตลาดรองที่ค่อนข้างพัฒนาแล้ว ผู้ดูแลสภาพคล่องสามารถซื้อขายสินทรัพย์ที่เกี่ยวข้องเพื่อป้องกันความเสี่ยงของตนเองได้ แต่ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยมีวงจรยาว ต้นทุนการซื้อขายสูง และผู้เข้าร่วมก็กระจัดกระจาย

ประการที่สอง ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความเป็นท้องถิ่นสูง ทำให้เกิด Basis Risk ระหว่างดัชนีกับสินทรัพย์จริง บ้านที่นักลงทุนถืออยู่อาจมีการเปลี่ยนแปลงราคาต่างจากดัชนีเนื่องจากทำเล อายุบ้าน การตกแต่ง และปัจจัยอื่น ๆ สำหรับสถาบันที่ต้องการป้องกันความเสี่ยง ความเบี่ยงเบนระหว่างดัชนีกับสินทรัพย์ที่ถือจริงจะลดคุณค่าของอนุพันธ์

ประการที่สาม ตลาดขาดคู่สัญญาตามธรรมชาติที่เพียงพอ อนุพันธ์ดัชนีอสังหาริมทรัพย์จะเกิดสภาพคล่องได้ ต้องมีทั้งนักลงทุนที่ต้องการซื้อและขาย ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สถาบันสินเชื่อจำนอง และเจ้าของบ้านอาจมีความต้องการป้องกันความเสี่ยง แต่ความเสี่ยง ระยะเวลาการลงทุน และทิศทางการซื้อขายของพวกเขาไม่สอดคล้องกันเสมอไป ผู้ดูแลสภาพคล่องจึงยากที่จะรักษาราคาเสนอซื้อขายและความลึกของตลาดให้คงที่

ประวัติศาสตร์ช่วงนี้ให้บทเรียนสำคัญแก่ Index Industries

แม้จะไม่เหมือนกับฟิวเจอร์สอสังหาริมทรัพย์ของ CME เมื่อ 20 ปีก่อนเสียทีเดียว เพราะ CME เสนออนุพันธ์ที่ชำระด้วยเงินสดโดยอิงดัชนีราคาบ้าน ขณะที่ USHP พยายามสร้างผลิตภัณฑ์ดัชนีที่ถือและไถ่ถอนได้ผ่านโทเคนและสินทรัพย์สำรอง

แต่ปัญหาพื้นฐานที่ทั้งคู่เผชิญนั้นคล้ายกัน: ทำอย่างไรให้ตลาดที่มีความถี่การซื้อขายต่ำและสินทรัพย์กระจัดกระจายสูง เกิดอุปสงค์การซื้อขายทางการเงินที่ต่อเนื่อง

Index Industries เปลี่ยนกฎเกมอย่างไร?

ความล้มเหลวของ CME แสดงให้เห็นว่าอุปสรรคของผลิตภัณฑ์ดัชนีอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มีแค่การขาดเครื่องมือซื้อขาย แต่ยังรวมถึงการขาดคู่สัญญาที่ต่อเนื่องและการจัดหาสภาพคล่องที่มีประสิทธิภาพ ครั้งนี้ Index Industries พยายามเปลี่ยนโครงสร้างทางการเงินเบื้องหลังผลิตภัณฑ์

ประการแรก USHP ไม่ใช้รูปแบบสัญญาฟิวเจอร์สแบบดั้งเดิมอีกต่อไป แต่แปลงดัชนีราคาบ้านเป็นสินทรัพย์โทเคนที่ถือ สร้าง และไถ่ถอนได้ ทำให้การลงทุนดัชนีอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนจากการเดิมพันราคาล้วน ๆ ไปสู่การจัดสรรสินทรัพย์ที่ใกล้เคียงกับกองทุนดัชนีมากขึ้น

ประการที่สอง USHP ตั้งสำรองสภาพคล่องเฉพาะเพื่อรองรับการไถ่ถอนของนักลงทุน จาก snapshot สำรอง ณ วันที่ 31 สิงหาคม 2026 ที่เปิดเผยบนเว็บไซต์ USHP พบว่าประมาณ 86% ของสำรองเป็นสินทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด 8% และ stablecoin กับพันธบัตรรัฐบาลโทเคน 6%

USHP ใช้ราคาที่ต่ำกว่าระหว่างราคาดัชนีกับมูลค่าสินทรัพย์สุทธิต่อโทเคนเป็นเกณฑ์ราคาสำหรับการสร้างและไถ่ถอน กล่าวคือ แม้ดัชนีราคาบ้านสหรัฐฯ จะสูงขึ้น หากมูลค่าสินทรัพย์สุทธิของสำรองไม่เพิ่มขึ้นตาม นักลงทุนก็ยังไถ่ถอนได้ตามมูลค่าสำรองที่ต่ำกว่าเท่านั้น กลไกนี้มีจุดประสงค์เพื่อหลีกเลี่ยงการจ่ายโทเคนในราคาที่สูงกว่ามูลค่าสินทรัพย์อ้างอิง แต่ก็หมายความว่าผู้ถือ USHP ไม่สามารถออกจากตำแหน่งตามมูลค่าที่สอดคล้องกับดัชนีราคาบ้านได้เสมอไป

นี่เป็นช่องทางออกที่ต่างจากการซื้อขายในตลาดรองสำหรับนักลงทุน และยังเชื่อมโยงราคาผลิตภัณฑ์กับสถานะสำรอง อย่างไรก็ตาม สินทรัพย์สำรองไม่ใช่เงินสด กลไกราคานี้แก้ปัญหาเรื่องข้อจำกัดการประเมินมูลค่าได้มากกว่า แต่ไม่สามารถแก้ปัญหาสภาพคล่องเพียงลำพัง

เพื่อการนี้ Index Industries ได้นำเงินทุนสถาบันและผู้ดูแลสภาพคล่องมืออาชีพเข้ามา เพื่อสร้างความลึกของการซื้อขายเริ่มต้นให้ผลิตภัณฑ์ ก่อนเปิดตัวอย่างเป็นทางการ USHP ได้รับคำมั่นเงินทุนสถาบันสูงสุด 100 ล้านดอลลาร์ โดย Galaxy และกิจการที่เกี่ยวข้องนอกจากร่วมลงทุนในผลิตภัณฑ์แล้ว ยังคาดว่าจะทำหน้าที่เป็นผู้สร้างโทเคนสถาบันและผู้ให้สภาพคล่องของ USHP ส่วน Forward Industries ซึ่งเป็นบริษัทคลังของ Solana ให้คำมั่นลงทุนสูงสุด 50 ล้านดอลลาร์

นอกจากนี้ USHP วางแผนเชื่อมต่อกับตลาดสินเชื่อ โปรโตคอลผลตอบแทน และแพลตฟอร์มซื้อขาย เพื่อให้โทเคนเข้าสู่สถานการณ์การเงินบนเชนได้มากขึ้น เมื่อเทียบกับฟิวเจอร์สดัชนีอสังหาริมทรัพย์ที่ค่อนข้างแยกตัวในอดีต การออกแบบนี้มีแนวโน้มขยายขอบเขตการใช้งานผลิตภัณฑ์ ทำให้ความเสี่ยงด้านราคาอสังหาริมทรัพย์กลายเป็นสินทรัพย์จัดสรรประเภทหนึ่งในพอร์ตการลงทุนบนเชน

จากโครงสร้างผลิตภัณฑ์ Index Industries พยายามสร้างไม่ใช่แค่เครื่องมือลงทุนดัชนีราคาบ้าน แต่เป็นโครงสร้างพื้นฐานทางการเงินที่ผสานการกำหนดราคาดัชนี การจัดการสำรอง การออกและไถ่ถอน และสภาพคล่องสถาบัน

อย่างไรก็ตาม การจัดการเหล่านี้ยังอยู่ในขั้นการออกแบบผลิตภัณฑ์และเตรียมเปิดตัวเป็นหลัก ความสามารถในการเปลี่ยนเป็นเงินสดของสินทรัพย์สำรองที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย ประสิทธิภาพของกลไกไถ่ถอนภายใต้แรงกดดันตลาด และการเกิดอุปสงค์ซื้อขายต่อเนื่องในตลาดรอง ล้วนต้องรอข้อมูลการดำเนินงานจริงมาพิสูจน์ สิ่งที่ Index Industries ต้องพิสูจน์คือ การเสริมโครงสร้างทางการเงินแบบโทเคนจะทำให้การซื้อขายนี้ดำเนินต่อไปได้อย่างยั่งยืนจริงหรือไม่