Les FII devraient connaître une année plus volatile en 2025, mais Genial voit un scénario « gagnant-gagnant » pour les investisseurs
- Pourquoi 2025 sera-t-il une année cruciale pour les FII ?
- Le scénario gagnant-gagnant selon Genial
- Quels secteurs privilégier en 2025 ?
- Que faut-il savoir sur les fonds de papier ?
- Questions fréquentes sur les FII en 2025
2025 s'annonce comme une année charnière pour les fonds immobiliers cotés (FII) au Brésil. Entre incertitudes politiques, risques de fuite des capitaux étrangers et pression inflationniste, les investisseurs devront naviguer avec prudence. Pourtant, selon l'analyse de Genial Investimentos, cette volatilité pourrait créer des opportunités intéressantes quelle que soit l'évolution du marché.
Pourquoi 2025 sera-t-il une année cruciale pour les FII ?
Plusieurs facteurs clés vont influencer les FII cette année. D'abord, le contexte électoral pourrait créer des remous sur les marchés financiers. Ensuite, la possible sortie des capitaux étrangers combinée à une situation fiscale dégradée pourrait peser sur le réal brésilien. Enfin, des mesures comme l'exonération d'IR pour les gains mensuels jusqu'à 5 000 R$ pourraient stimuler la consommation mais aussi alimenter l'inflation.
« Même si nous anticipons une baisse des taux en mars, l'ensemble de ces facteurs nous fait douter que la Banque Centrale puisse réduire le taux Selic de 2,5 points comme le suggère le dernier rapport Focus », explique Bernardo Noel, analyste chez Genial.
Le scénario gagnant-gagnant selon Genial
Malgré ces incertitudes, Genial voit un potentiel intéressant pour les investisseurs. Deux scénarios se dessinent : soit l'environnement s'améliore, permettant une appréciation significative des parts, soit il se détériore, mais dans ce cas les dividendes devraient rester à des niveaux historiquement élevés.
Le premier semestre pourrait être plus favorable, avec des baisses de taux aux États-Unis qui bénéficieraient aux économies émergentes. Cependant, le second semestre pourrait voir une inversion de cette tendance, avec un réal qui pourrait se retrouver sous pression autour de 6 R$ pour 1 dollar.
Quels secteurs privilégier en 2025 ?
Parmi les différents segments de FII, Genial identifie plusieurs opportunités :
1. Les fonds de bureaux corporatifs
Les fonds spécialisés dans les immeubles de bureaux à São Paulo (notamment les zones Paulista, Pinheiros, Chucri Zaidan et Berrini) présentent selon Genial le meilleur potentiel d'appréciation. Ils négocient actuellement avec des multiples plus attractifs que d'autres pôles comme Faria Lima ou Vila Olímpia.
2. Les centres commerciaux : ralentissement attendu
Le secteur des shopping centers devrait connaître un rythme plus modéré en 2025 après une forte performance en 2024. Cependant, deux facteurs pourraient soutenir le segment : l'exonération fiscale qui libère du pouvoir d'achat, et la baisse des taux qui réduit le poids des crédits à la consommation.
3. L'immobilier logistique reste solide
Porté par l'e-commerce, le segment logistique maintient une demande robuste selon l'analyse. Les entrepôts et plateformes logistiques devraient continuer à bénéficier de cette tendance structurelle.
Que faut-il savoir sur les fonds de papier ?
Les FII de receivables (fonds de papier) indexés sur le CDI pourraient souffrir d'une baisse des taux, mais Genial estime qu'ils conservent leur intérêt car les taux devraient rester élevés (environ 12%). quant aux fonds indexés sur l'IPCA, ils restent bien positionnés quel que soit le scénario inflationniste.
« En cas de baisse de l'inflation, ces fonds pourraient connaître une réduction temporaire des distributions. Mais ceux qui ont acquis des CRIs avec décote pourraient réaliser des plus-values significatives sur le marché secondaire », précise le rapport.
Questions fréquentes sur les FII en 2025
Quels sont les principaux risques pour les FII en 2025 ?
Les principaux risques identifiés sont : la volatilité politique liée aux élections, une possible fuite des capitaux étrangers, et les pressions inflationnistes qui pourraient limiter la marge de manœuvre de la Banque Centrale.
Les FII vont-ils continuer à verser des dividendes élevés ?
Oui, selon l'analyse, même dans un scénario défavorable, les niveaux de distribution devraient rester attractifs historiquement, notamment pour les fonds bien positionnés sur des actifs de qualité.
Quelle stratégie adopter face à cette volatilité ?
Une approche diversifiée semble pertinente, en combinant des fonds résilients (logistique, bureaux premium) avec des fonds offrant un bon potentiel de valorisation si les taux baissent plus que prévu.
