Эксперты объяснили, что не так с выпуском ЦФА под ипотечный залог: Почему это может быть ловушкой
Цифровые финансовые активы на базе недвижимости звучат как мечта. Реальность оказалась сложнее.
Проблема №1: Ликвидность против стабильности
Ипотека — это долгосрочный, малоликвидный актив. Токенизация пытается превратить его во что-то мгновенно торгуемое. Когда рынок лихорадит, разрыв между ценой токена и реальной стоимостью залога может стать пропастью. Инвесторы бегут, а продать квартиру за минуты, чтобы покрыть падение, — невозможно.
Проблема №2: Регуляторный лабиринт
Выпуск ЦФА под залог — это не просто технический процесс. Это наложение цифрового права на традиционное. Кто отвечает при дефолте? Как проходит foreclosure в блокчейне? Регуляторы вроде Банка России и FSA только начинают набрасывать контуры правил, оставляя серые зоны, где рискуют все.
Проблема №3: Оценка и прозрачность
Стоимость залога — не константа. Кто и как часто проводит переоценку? Как эти данные попадают в смарт-контракт? Без безупречного оракула, связывающего реальный мир с блокчейном, токен становится ставкой на чье-то субъективное мнение. Типичная финансовая алхимия: попытка превратить бюрократию в алгоритм.
Итог: Идея здравая, но исполнение хромает. Это не следующий биткоин, а сложный гибридный инструмент. Потенциал огромен — автоматизация, доступность, дробление инвестиций. Но пока инфраструктура незрела, а правила размыты, такие ЦФА остаются игрой для профессионалов, готовых к юридическим битвам и внезапной иллювидности. Остальным стоит помнить старую истину: если что-то выглядит как инновация, а пахнет как комиссия за оформление — это, скорее всего, она и есть.
Токенизация может ускорить развитие цифрового рынка
Игнасио Агирре рассматривает инициативу как логичное продолжение развития российского рынка токенизации. Появление ЦФА под ипотечный залог создает новый класс обеспеченных цифровых инструментов, где базовым элементом выступает недвижимость в ипотеке. По словам эксперта, принятие законопроекта может привести к следующим последствиям:
- Ускорение институциональной токенизации: банки смогут быстрее масштабировать выпуск обеспеченных инструментов благодаря прозрачности ипотечного залога.
- Расширение доступа инвесторов: розничные и квалифицированные инвесторы получат больше инструментов с понятным и проверяемым обеспечением.
- Снижение стоимости фондирования: токенизация уменьшает транзакционные расходы, ускоряет расчеты и повышает оборот капитала у банков и девелоперов.
- Рост требований к инфраструктуре: платформам придется усиливать KYC/AML, кибербезопасность и аудит данных при работе с обеспеченными активами.
Игнасио Агирре подчеркивает, что таким образом Россия укрепляет позиции в глобальном тренде RWA. Токенизация ипотечных портфелей может стать одним из крупнейших сегментов рынка ЦФА и создать основу для расширения вторичного рынка цифровых облигаций и других секьюритизированных инструментов.
Новый инструмент не защитит от риска недостроев
Александр Пересичан отмечает, что ЦФА под ипотечный залог открывают для застройщиков дополнительный источник финансирования, более гибкий, чем банковские кредиты. Девелоперы смогут получать средства сразу, тогда как при использовании эскроу-счетов они получают доступ к деньгам только после сдачи объекта.
Однако эксперт подчеркивает, что вместе с преимуществами возникают и риски. Главная неопределенность — не окажутся ли владельцы ЦФА финансово уязвимыми в случае проблем или банкротства застройщика. Механизм эскроу защищает дольщиков именно от этой ситуации, поскольку деньги не передаются застройщику заранее.
Законопроект предусматривает запрет на покупку ЦФА с ипотечным обеспечением до регистрации ипотеки в Росреестре. Такое регулирование:
- Защищает владельцев ЦФА от утраты прав.
- Предотвращает двойное обременение объекта.
- Исключает недобросовестное распоряжение залогом.
Но, как подчеркивает Александр Пересичан, регистрация ипотеки не гарантирует завершение строительства. Ипотечный залог обеспечивает юридическую защиту, но не устраняет риск недостроя. Эскроу-счета, наоборот, предотвращают такую ситуацию, и новый механизм не должен ослаблять эту защиту. По мнению эксперта, необходимо предусмотреть дополнительные меры контроля и гарантии для инвесторов.
Хотите получить доступ к экспертным инсайдам? Подписывайтесь на наш телеграм-канал, получайте доступ торговым сигналам и новостям рынка, общайтесь с нашим аналитиком. Будьте на шаг впереди рынка каждый день!
