Бывший партнер Polychain запускает стартап: токенизированная недвижимость и $50 млн посевного раунда для создания аналога S&P 500 на рынке недвижимости

Автор: Zen, PANews

Рынок жилой недвижимости США превышает $50 трлн, но, в отличие от фондового рынка, у инвесторов до сих пор нет зрелого финансового инструмента, который позволял бы напрямую получать ценовую экспозицию на весь рынок жилья США.

Такие организации, как FHFA и Case-Shiller, уже давно создали развитые системы статистики цен на жилье, но так и не сформировали рынок индексных инвестиций с широкой ликвидностью, аналогичный ETF на S&P 500.

Стартап под названием Index Industries пытается изменить эту ситуацию. С помощью ежедневно обновляемого индекса цен на жилье США, технологии токенизации и связанных финансовых услуг компания надеется превратить изменения цен, распределенные по десяткам миллионов домов, в инвестируемые и торгуемые финансовые активы.

10 ноября 2026 года Index Industries объявила о завершении раунда посевного финансирования на $50 млн под руководством Lightspeed Venture Partners при участии Polychain Capital, Galaxy Ventures, Wintermute Ventures и других институциональных инвесторов.

Компания, ранее работавшая в скрытом режиме, была сооснована Джошем Розенталем, бывшим президентом и генеральным партнером Polychain Capital, и Брайаном Хардекером, основателем и генеральным директором платформы жилой недвижимости Longmark.

Слева вверху — Джош Розенталь, справа внизу — Брайан Хардекер (источник: Lightspeed)

Рынок жилья на $55 трлн и ноль инвестируемых индексных продуктов

Жилая недвижимость всегда была важнейшей составляющей благосостояния домохозяйств.

Согласно данным Федеральной резервной системы по финансовым счетам за второй квартал 2026 года, стоимость жилья, находящегося в собственности резидентов США, достигла 49,8 трлн долларов, а чистая стоимость жилья резидентов составила около 35,8 трлн долларов. Index Industries, в свою очередь, оценивает рынок жилой недвижимости США в 55 трлн долларов. Различия в методологии и охвате существуют, но все они отражают огромный масштаб этого класса активов.

Однако между размером рынка и удобством инвестирования существует очевидный разрыв.

Для обычного инвестора участие в рынке недвижимости США в основном возможно тремя способами: прямая покупка жилья, инвестиционные фонды недвижимости (REIT) и акции застройщиков. Но эти модели сопряжены с такими объективными проблемами, как высокие входные затраты, управленческие расходы и зависимость от операционной эффективности институциональных структур, а также не отражают динамику цен всего рынка жилья.

Отсюда возникает вопрос: можно ли, подобно покупке индексного фонда S&P 500, получить прямую ценовую экспозицию на весь рынок жилья США, не владея ни одним домом?

На самом деле в США уже существует довольно развитая система статистики цен на жилье. Два важнейших показателя — это FHFA House Price Index, публикуемый Федеральным агентством по финансированию жилья (FHFA), и S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Index, принадлежащий S&P Global. Эти два индекса уже стали важными ориентирами для исследований рынка недвижимости США, управления ипотечными рисками и оценки активов.

Но по своей сути они остаются статистическими показателями, а не финансовыми продуктами, которые обычный инвестор может купить напрямую. Это резко контрастирует с фондовым рынком: индекс S&P 500 позволяет инвесторам через ETF, фьючерсы и опционы превращать его в актив, пригодный для постоянной торговли. В сфере недвижимости аналогичная зрелая рыночная инфраструктура отсутствует.

Именно этот давний пробел в финансовых инструментах и пытается устранить Index Industries.

От ежемесячного обновления к ежедневному: как индекс USHP измеряет цены на жилье в США

Первый ключевой продукт Index Industries — индекс USHP (U.S. Home Price Index), базовый индекс цен на жилую недвижимость США.

Традиционные индексы цен на жилье в основном опираются на уже совершенные сделки с недвижимостью. Поскольку частота сделок с недвижимостью низкая, а сбор и обработка данных занимают много времени, такие показатели, как FHFA и Case-Shiller, обычно публикуются ежемесячно, и инвесторам трудно получать непрерывную информацию об изменении цен.

Индекс USHP призван изменить эту ситуацию. Он основан на традиционных индикаторах цен на жилье, таких как FHFA Purchase-Only HPI и Freddie Mac House Price Index, интегрирует соответствующие данные с помощью статистических моделей и учитывает такие сигналы, как тренд, импульс и доступность ипотеки, формируя ежедневно обновляемую кривую цен на жилье по стране.

Весь процесс расчета можно разделить на четыре этапа:

1. **Установление ценового базиса:** индекс USHP использует традиционные индексы цен на жилье для создания относительно надежной ценовой основы нового индекса.
2. **Статистическое сглаживание:** традиционные индексы публикуются с задержкой, поэтому USHP с помощью статистических моделей сглаживает различные данные, пытаясь оценить текущее положение рынка на основе уже опубликованных изменений цен.
3. **Интеграция рыночных сигналов:** помимо исторических изменений цен, USHP включает в модель такие факторы, как тренд, ценовой импульс и доступность ипотеки, формируя непрерывную оценочную кривую цен на жилье по стране.
4. **Публикация ончейн-данных:** после завершения расчета индекса данные USHP Index и связанные с ним ценовые данные публикуются в Ethereum через оракул Chainlink, что обеспечивает ценовую основу для последующего выпуска, чеканки и погашения продуктов USHP.

С марта этого года индекс USHP работает в режиме реального времени, а предыдущие исторические данные являются результатами ретроспективного тестирования и гипотетическими данными. Согласно официальной информации, методология индекса прошла независимую проверку компанией Andrew Davidson & Co, специализирующейся на анализе ипотечных и жилищных данных.

На основе индекса Index Industries разработала два финансовых продукта: USHP и USHPi.

USHP — это токенизированный индексный актив, разработанный на основе индекса USHP, выпускаемый USHP Limited и обеспеченный резервными активами, связанными с жильем. Держатели могут получить ценовую экспозицию на индекс цен на жилую недвижимость США через USHP. Важно понимать, что USHP не представляет собой право собственности на жилье и не предполагает дробление домов на множество долей для продажи. Его суть — предоставление финансовой экспозиции, привязанной к индексу цен на жилье США.

USHPi — это доходная версия USHP. Держатели могут конвертировать USHP в USHPi, а USHP Foundation может распределять часть дохода от резервных активов держателям USHPi. Эта конструкция призвана решить еще одну проблему традиционных продуктов на основе индексов цен на жилье: рост цен на жилье приносит прирост капитала, но сам индекс не генерирует денежный поток автоматически, как проценты по облигациям или арендная недвижимость.

Финансиализация индексов недвижимости: попытка, провалившаяся 20 лет назад

На самом деле создание финансового продукта на основе индекса цен на жилье — идея не новая.

Еще в 2006 году Чикагская товарная биржа (CME) уже пыталась сделать нечто подобное. В мае того года CME запустила фьючерсы и опционы на недвижимость на основе индекса S&P/Case-Shiller, охватывающие 10 крупных городов США и сводный индекс. Концепция была схожа с сегодняшним USHP: инвесторам не нужно покупать дом, чтобы через стандартизированные контракты делать ставки на изменение цен на рынке недвижимости.

Однако теоретически вполне разумный продукт для хеджирования рисков в реальности развивался не так, как ожидали его создатели.

За весь 2007 год объем торгов фьючерсами на недвижимость CME составил всего 2935 контрактов, тогда как общий объем торгов на всех фьючерсных рынках CME за тот же период достиг 2,2 млрд контрактов. За первые девять месяцев 2008 года средний объем торгов фьючерсами на недвижимость упал на 59% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а среднее количество открытых позиций снизилось на 70%. В настоящее время фьючерсы CME на индекс недвижимости S&P/Case-Shiller не исчезли, но так и не обрели достаточную глубину торгов и остаются крайне малоликвидным сегментом рынка.

Возникает вопрос: почему столь масштабный рынок недвижимости не может поддержать зрелый рынок индексных деривативов?

Первый ответ — ликвидность. Акции, облигации и сырьевые товары имеют относительно развитые вторичные рынки, и маркетмейкеры могут хеджировать свои риски, покупая и продавая соответствующие активы. Но сделки с жилой недвижимостью имеют длительный цикл, высокие транзакционные издержки и относительно разрозненных участников.

Во-вторых, рынок недвижимости сильно локализован, что создает базисный риск (Basis Risk) между индексом и конкретными активами. Дом, которым владеет инвестор, может меняться в цене иначе, чем индекс, из-за таких факторов, как местоположение, возраст дома и ремонт. А для институтов, желающих хеджировать риски, расхождение между индексом и фактически удерживаемыми активами снижает полезность деривативов.

В-третьих, рынку не хватает достаточного количества естественных контрагентов. Чтобы деривативы на индекс недвижимости стали ликвидными, необходимо одновременное присутствие инвесторов, готовых покупать и продавать. Застройщики, ипотечные кредиторы и домовладельцы могут иметь потребность в хеджировании, но их риск-экспозиция, инвестиционные горизонты и направления сделок не всегда совпадают, поэтому маркетмейкерам трудно поддерживать стабильные котировки и глубину торгов.

Эта история содержит важный урок для Index Industries.

Хотя их продукт не полностью идентичен фьючерсам на недвижимость CME двадцатилетней давности — CME предлагала деривативы с расчетом наличными на основе индекса цен на жилье, а USHP пытается через токенизацию и резервные активы создать индексный продукт, который можно держать и погашать. Базовые проблемы, с которыми они сталкиваются, схожи: как создать устойчивый спрос на финансовые транзакции на рынке с низкой частотой сделок и высокой дисперсией активов.

Как Index Industries меняет правила игры?

Неудача CME показала, что препятствия для продуктов на основе индексов недвижимости заключаются не только в отсутствии торговых инструментов, но и в нехватке постоянных контрагентов и эффективного предложения ликвидности. На этот раз Index Industries пытается изменить именно финансовую структуру, лежащую в основе продукта.

Во-первых, USHP больше не использует традиционную модель фьючерсных контрактов, а превращает индекс цен на жилье в токенизированный актив, который можно держать, минтить и погашать. Это переводит инвестирование в индекс недвижимости из простой ставки на цену в способ распределения активов, более близкий к индексному фонду.

Во-вторых, USHP предусматривает специальный резерв ликвидности для поддержки погашений инвесторами. Согласно отчету о резервах, опубликованному на официальном сайте USHP по состоянию на 31 августа 2026 года, около 86% резервов составляют активы, связанные с жильем, 8% — денежные средства и их эквиваленты, 6% — стейблкоины и токенизированные казначейские облигации.

USHP использует меньшее из двух значений — индексную цену и чистую стоимость резервов на один токен — в качестве основы для ценообразования при минтинге и погашении. То есть, даже если индекс цен на жилье США растет, но чистая стоимость базовых резервных активов не увеличивается синхронно, инвесторы все равно смогут погасить токены только по более низкой чистой стоимости резервов. Этот механизм призван не допустить выплаты по токенам по цене выше стоимости базовых активов, но также означает, что держатели USHP не всегда смогут выйти по оценке, соответствующей индексу цен на жилье.

Это предоставляет инвесторам канал выхода, отличный от вторичного рынка, и связывает цену продукта с состоянием базовых резервов. Однако резервные активы — это не то же самое, что денежные средства. Данный механизм ценообразования в большей степени решает проблему ограничения оценки и не может сам по себе решить проблему ликвидности.

Для этого Index Industries привлекает институциональный капитал и профессиональных маркетмейкеров, чтобы создать начальную глубину торгов продуктом. До официального запуска USHP получил обязательства институциональных инвесторов на сумму до $100 млн, из которых Galaxy и связанные с ней структуры, помимо участия в финансировании продукта, предположительно выступят институциональными минтерами и поставщиками ликвидности для USHP; казначейская компания Forward Industries, связанная с Solana, обязалась вложить до $50 млн.

Кроме того, USHP планирует интеграцию с кредитными рынками, доходными протоколами и торговыми платформами, чтобы токен мог использоваться в большем количестве ончейн-финансовых сценариев. По сравнению с относительно изолированными фьючерсами на индекс недвижимости в прошлом, такая конструкция может расширить сферу применения продукта и сделать ценовую экспозицию на недвижимость одним из активов в ончейн-портфеле.

С точки зрения структуры продукта, Index Industries пытается создать не просто инвестиционный инструмент на основе индекса цен на жилье, а целую финансовую инфраструктуру, объединяющую индексное ценообразование, управление резервами, выпуск и погашение, а также институциональную ликвидность.

Однако эти механизмы пока в основном находятся на стадии проектирования продукта и подготовки к запуску. Ликвидность резервных активов, связанных с жильем, поведение механизма погашения в условиях рыночного стресса, а также способность вторичного рынка формировать устойчивый спрос на покупку и продажу — все это еще предстоит проверить на реальных операционных данных. Index Industries необходимо доказать, что токенизированная финансовая структура действительно позволит таким сделкам продолжаться на постоянной основе.