Colapso histórico: demanda por moradias na China despenca para menos de 5 milhões ao ano

O mercado imobiliário chinês acaba de atingir um marco sombrio.

Com a demanda anual por residências despencando abaixo da barreira psicológica de 5 milhões, o setor enfrenta seu maior desafio em décadas.

O que está por trás do crash?

Demografia desfavorável, excesso de oferta e uma geração que prefere criptomoedas a tijolos e argamassa. Enquanto isso, os grandes fundos imobiliários continuam fingindo que não viram os números - porque admitir o óbvio arruinaria seus relatórios trimestrais.

Menos bebês, menos compradores, menos casas vendidas

O Banco Mundial agora espera que a população da China diminua abaixo de 1,39 bilhão até 2035, em comparação com 1,41 bilhão hoje. Tianchen Xu, economista sênior da Unidade de Inteligência Economista, disse que a queda é por causa de menos nascimentos e mais mortes ligadas a um envelhecimento da população.

O Goldman Sachs acrescentou que isso derrubará a demanda em casa em meio milhão de unidades todos os anos nesta década, e esse golpe fica mais íngreme na década de 2030 - 1,4 milhão de casas menos vendidas a cada ano. Nos anos 2010, o crescimento da população adicionou 1,5 milhão de unidades a serem exigidas todos os anos. Isso está completamente invertido agora.

O país tentou consertar. Em 2016, Pequim encerrou a política de um filho. Eles também pressionaram incentivos cash para que as pessoas tenham mais filhos. Nada disso funcionou. As taxas de fertilidade continuavam caindo. Xu disse que essas políticas têm "efeito limitado" porque não corrigem problemas da vida real, como renda baixa, empregos instáveis e o alto custo de ter filhos. Ele também disse que muitos jovens estão atrasando o casamento, escolhendo carreiras, ou simplesmente não estão interessados em iniciar famílias.

E o colapso é visível nas escolas. Nos últimos dois anos, quase 36.000 jardins de infância fecharam em toda a China , com base nos dados do Ministério da Educação. Mais de 10 milhões de pré -escolares dent do sistema.

O número de escolas primárias caiu quase 13.000 entre 2022 e 2024, o que está apagando a demanda de moradias baseadas em educação que, uma vez, aumentou os preços nos principais bairros.

As pessoas costumavam pagar prêmios para morar perto das principais escolas. Agora esses prêmios estão evaporando. William Wu, analista de propriedades do Daiwa Capital Markets, disse que menos crianças e mudanças nas regras de matrícula significam que essas casas não têm o mesmo valor. Os governos locais também estão reduzindo o acesso escolar baseado no distrito, que costumava aumentar os preços.

Uma mãe em Pequim disse à CNBC que comprou seu apartamento há dois anos pelo dobro do preço médio na cidade. Ela fez isso para que seu filho de 7 anos pudesse entrar em uma boa escola pública. Mas agora a unidade vale 20% menos. Essa linha do tempo corresponde aos dados da Wind Information mostrando que a matrícula da primeira série em 2023 foi a mais alta em duas décadas-pouco antes de cair novamente em 2024, ano em que seu filho começou a escola.

Os preços ficam mais difíceis enquanto ninguém compra

O mercado imobiliário não se recuperou do acidente que começou no final de 2020. Ação do governo - nacional e local - pouco fez para desacelerar. Desde setembro passado, uma série de medidas foi lançada, mas elas mal fizeram um dent. Os preços das novas casas caíram em maio no ritmo mais rápido em sete meses, disse Larry Hu, economista de Macquarie. Faz dois anos seguidos de declínio de preços.

As vendas estão caindo tão rápido. No primeiro semestre deste mês, novas vendas de casas em 30 principais cidades da China caíram 11% ano a ano. Isso é pior que a queda de 3% em maio. Hu acrescentou que, embora o governo esteja tentando apoiar o mercado , nada disso está interrompendo o sangramento.

Goldman espera que o aumento da vida urbana diminua nos próximos anos. Isso mata o que resta da história de crescimento. Wu concordou. Ele disse que o impacto real do acidente demográfico da China na propriedade não atingirá tudo de uma vez. Vai levar décadas. Ainda assim, ele apontou que "parte desse declínio será compensada pela urbanização contínua e pela demanda de atualização de moradias". Mas agora, essas atualizações não estão chegando rápido o suficiente.

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