米国住宅不足、200万～2000万世帯「千差万別」…供給難の計算方法に伴う政策の明暗
米国の住宅不足問題が深刻化している。専門家や調査機関の間で、不足世帯数の見積もりが200万世帯から2000万世帯まで大きく異なる中、政策の成否は供給不足の計算方法に大きく左右されている。住宅市場の複雑な要因が絡み合い、単純な解決策を見出すのが難しい状況だ。
住宅不足の規模、専門家間で大きな開き
モーディーズ・アナリティクスは200万世帯の不足を指摘する一方、ジローは400万世帯、マッキンゼーは820万世帯と試算している。さらに米国議会合同経済委員会(JEC)は2022年時点で2000万世帯不足という驚くべき数字を発表した。この大きな差異は、住宅不足の定義や計算方法の違いに起因している。
「不足世帯数」の計算には、新規世帯形成数と利用可能な住宅ストックの差が用いられるが、どのデータを採用するかで結果が大きく変わる。特に25～34歳の若年層の住宅所有率が1970年代の8%から2023年には18%に上昇していることが、計算を複雑にしている。
住宅価格の高騰が購入を阻む
住宅価格は過去10年で平均46%上昇し、特に都市部では81%もの上昇が見られた。この価格上昇は、住宅購入を希望する多くの人々にとって大きな障壁となっている。ジローの調査によると、平均的な住宅価格は年収の3.4倍から4.7倍に達しており、購入可能性(AffordABility)が大きく低下している。
2006年のピーク時と比較すると、住宅価格は12%上昇しているが、賃金の伸びが追いついていない。このアンバランスが、特に若年層の住宅購入を困難にしている。
政策対応の難しさ
議会では「問題解決議員連盟(Problem SOLvers Caucus)」が「購入可能性アジェンダ(Affordability Agenda)」を推進している。ゾーニング規制の緩和や建設コスト削減などが主な内容だが、具体的な効果はまだ見えていない。
専門家の間では「単純に住宅を増やすだけでなく、価格帯や立地の多様性が重要だ」との指摘もある。特に中所得層向けの住宅供給が不足していることが、問題を複雑にしている。
今後の展望
住宅不足問題は短期間で解決できるものではない。供給増加と価格安定の両立が求められる中、政策の効果が注目される。一部の専門家は「1500万～2000万世帯の追加供給が必要」と試算しているが、実現には長期的な取り組みが必要だ。
住宅市場の健全化には、供給量の増加だけでなく、所得と住宅価格のバランス改善が不可欠である。今後の政策展開が、米国住宅市場の未来を左右することになるだろう。
