Trump ordonne à Fannie Mae et Freddie Mac d’acheter 200 milliards de dollars de titres adossés à des créances hypothécaires – Une injection massive pour faire chuter les taux
Le coup de semonce de l'administration Trump sur le marché immobilier américain.
Un ordre exécutif vient de tomber, visant directement les deux géants du refinancement hypothécaire. L'objectif ? Inonder le marché de liquidités pour peser sur le coût du crédit immobilier. Une manœuvre de politique monétaire par procuration, qui contourne la Réserve Fédérale et ses taux directeurs.
Le mécanisme de la pompe à liquidités
Fannie Mae et Freddie Mac, placés sous tutelle fédérale depuis la crise de 2008, reçoivent mandat d'acheter pour 200 milliards de dollars de MBS (Mortgage-Backed Securities). Cet achat massif retire ces titres du marché, libère du capital chez les prêteurs et les incite à proposer des prêts moins chers. La théorie est simple : plus de demande pour les MBS fait baisser leur rendement, ce qui se traduit par des taux hypothécaires en baisse pour M. et Mme Tout-le-Monde.
Les implications pour l'économie réelle… et les marchés
Cette décision vise explicitement à soutenir le secteur immobilier, un pilier traditionnel de l'économie américaine. Des taux plus bas pourraient relancer les transactions et la construction. Mais sur les marchés financiers, l'annonce est perçue comme un nouveau signal de « whatever it takes » de la part de l'exécutif. Une promesse de liquidité abondante qui, comme souvent, fait briller les yeux des investisseurs en quête de rendement.
Un nouveau chapitre de la guerre des taux
Cette directive place l'administration au cœur de la politique du crédit, un rôle habituellement dévolu à la Fed indépendante. Elle illustre la pression continue pour maintenir des conditions financières ultra-accommodantes, quitte à repousser les limites des mandats institutionnels. Une aubaine pour les emprunteurs, un casse-tête pour les puristes de la séparation des pouvoirs – et une autre leçon que, dans la finance moderne, la frontière entre politique budgétaire et monétaire est de plus en plus poreuse. Après tout, quand le Trésor joue à la banque centrale, qui surveille vraiment la réserve de punch ?
Trump prend le contrôle de la politique hypothécaire et marginalise la Fed
En matière de taux d'intérêt, c'est généralement la Réserve fédérale qui décide. Elle achète des bons du Trésor et des obligations hypothécaires, mais seulement lorsqu'elle estime que l'économie a besoin d'aide. Ce n'est pas le cas ici. trump agit ainsi pour faire baisser rapidement le coût des prêts hypothécaires.
Le montant de 200 milliards de dollars n'est pas aussi important que ce que la Fed a fait par le passé, mais il est tout de même suffisant pour faire baisser les taux d'environ 0,25 %, selon les analystes.
Et les effets se sont fait sentir rapidement. Depuis l'annonce, les écarts de taux des obligations hypothécaires ont baissé de 0,18 point de pourcentage, selon Bloomberg. Ce type de variation ne se produit pas spontanément ; elle est intervenue immédiatement après la décision.
Bill Pulte, directeur de l'Agence fédérale de financement du logement, n'a pas mâché ses mots. « C'est l'avantage de gérer les choses comme des entreprises : on a le choix quant à l'utilisation de ses cash», a-t-il déclaré. « Nous nous attachons à utiliser Fannie Mae et Freddie Mac d'une manièredent . »
Ce qu'ils ont vu n'a pas plu à tout le monde. Kirill Krylov, de Baird & Co., y a vu un signal d'alarme. « Acheter des actifs dans le but explicite de manipuler les taux hypothécaires réintroduit un risque politique sur un marché qui s'efforce depuis plus d'une décennie de se dissocier de telles pratiques », a-t-il écrit.
Tout cela fait suite à des mois de pression de la part de Trump, qui a exhorté la Fed à baisser ses taux. Désormais, il agit à sa manière, sans attendre. Il a clairement indiqué que si la Fed n'agit pas assez vite, il le fera.
Jeffrey Gordon, de la faculté de droit de Columbia, n'a pas mâché ses mots non plus. « Que le pouvoir exécutif s'engage dans ce qui s'apparente à une forme de politique monétaire crée undent et compromet l'indépendance de la Fed », a-t-il déclaré. Il a souligné que l'accessibilité au logement ne relève pas du mandat de la Fed, mais que le marché hypothécaire reste globalement tributaire de la fixation des taux.
La Maison Blanche fait pression sur les GSE tandis que les questions sur les introductions en bourse se multiplient
Avant la crise de 2008, lesdentn'avaient pas ce pouvoir. Mais après le plan de sauvetage, Fannie Mae et Freddie Mac ont été placées sous tutelle gouvernementale. La plupart des administrations ont préféré ne pas intervenir. Mais Trump ne suit pas cette stratégie. Son équipe les considère comme un outil pour transformer le marché hypothécaire, et elle s'en sert.
Rob Zimmer, représentant de la Community Home Lenders of America, a déclaré que l'écart entre les taux des obligations à 10 ans et les taux hypothécaires était trop élevé depuis trop longtemps. « Les jeunes acheteurs ont été pénalisés », a-t-il affirmé . « Cette mesure aidera incontestablement les primo-accédants, entre autres. »
Et maintenant, la question est sur toutes les lèvres : qu’adviendra-t-il de l’introduction en bourse ? Trump avait évoqué la possibilité d’introduire Fannie Mae et Freddie Mac en bourse. Mais ce nouveau plan sème le doute. Les agences avaient déjà commencé à racheter des obligations en catimini, ce qui semblait préparer le terrain pour une introduction en bourse. Désormais, plus personne n’est certain que ce soit la direction que prendront les choses.
Vitaliy Liberman, de DoubleLine Capital, estime que l'idée d'un transfert total au public est probablement abandonnée. « On imagine généralement qu'avec une introduction en bourse, le gouvernement va céder l'intégralité du contrôle au public », explique-t-il. « Mais cela laisse penser que ce ne sera pas le cas, car les autorités ont compris qu'il s'agit d'un outil important et que, si elles le laissent se débrouiller seul, elles en perdraient le contrôle. »
Les investisseurs s'inquiètent des profits tandis que la Maison Blanche maintient la pression sur
Ledent ne parle pas des profits des investisseurs. Son objectif principal est de maintenir les taux hypothécaires bas. C'est là que réside le problème. Les analystes de JPMorgan l'ont clairement exprimé : il y a un conflit entre la volonté de baisser les coûts d'emprunt aujourd'hui et les recettes à long terme que Fannie Mae et Freddie Mac sont censées générer.
Il ne s'agit pas d'un projet secondaire. C'est un élément central de la stratégie de Trump en matière de logement et d'économie. Et cela se produit alors que le pays est confronté à l'une des pires crises du logement abordable depuis des décennies. Au lieu d'attendre une baisse des taux d'intérêt, la Maison Blanche force la main en utilisant les GSE (entreprises parrainées par le gouvernement) pour injecter davantage de liquidités dans le système hypothécaire.
Ce ne sera peut-être pas la dernière fois. Rien n'empêche Trump d'ordonner de nouveaux achats. La porte est ouverte à d'autres mesures. Les GSE sont déjà sous contrôle fédéral, et ce décret ne fait que renforcer cette emprise.
Les marchés suivent la situation de près. Les investisseurs sont désormais confrontés à un dilemme : investir dans des entreprises instrumentalisées par la politique ou se retirer de marchés aux profits incertains. Mais Trump a été clair : il n'a pas fini d'utiliser ces leviers. Et personne ne sait où cela s'arrêtera.
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