Investir avant les baisses de la Selic offre plus de rendement, selon XP : est-ce le moment d’acheter en 2025 ?
- Pourquoi les FII réagissent-ils avant même les décisions du Copom ?
- Quelle est la période idéale pour se positionner ?
- Les fondamentaux soutiennent-ils encore l'engouement ?
- Quels risques surveiller en 2025-2026 ?
- FAQ : Vos questions sur les FII et la Selic
Selon une analyse récente de XP Investimentos, anticiper les cycles de baisse des taux d'intérêt brésiliens (Selic) pourrait être la clé pour maximiser les rendements des Fonds Immobiliers (FII). L'étude révèle que les investisseurs positionnés 4 à 12 mois avant le premier coup de ciseau de la Banque Centrale ont obtenu des performances supérieures (CDI +6% à +8,8% annuels) comparé à ceux entrés après le début des coupes (CDI +2,8% à 100% du CDI). Avec une Selic attendue à 12% fin 2026, la fenêtre d'opportunité semble toujours ouverte – mais attention aux pièges des taux futurs et aux fondamentaux du marché.
Pourquoi les FII réagissent-ils avant même les décisions du Copom ?
Contrairement à ce qu'on pourrait croire, ce ne sont pas les annonces officielles qui font bouger les cours, mais bien les. "En 2025, malgré une Selic à son plus haut depuis 20 ans, les FII ont grimpé grâce aux anticipations de baisse dès 2026", explique l'équipe BTCC. Les investisseurs professionnels scrutent les contrats DI (Dépôts Interbancaires) pour deviner les mouvements du Comité de Politique Monétaire, ce qui explique pourquoi le IFIX a bondi de 15% ces derniers mois alors que la politique monétaire restait restrictive.
Quelle est la période idéale pour se positionner ?
L'étude de XP couvrant les 3 derniers cycles (2012-2013, 2016-2017, 2020-2021) montre que :
- 4-12 mois pré-coupe : Rendement moyen annuel de 108-118% du CDI
- 0-3 mois pré-coupe : 95-105% du CDI
- Post-première baisse : Seulement 80-100% du CDI
Un exemple marquant ? En 2016, les FIIs logistiques comme XPML11 ont surperformé de 22% ceux achetés après le premier ajustement de taux.
Les fondamentaux soutiennent-ils encore l'engouement ?
Malgré la récente appréciation, plusieurs indicateurs restent favorables :
| Indicateur | Valeur actuelle | Moyenne historique |
|---|---|---|
| P/VP (IFIX) | 0,89x | 0,95x |
| Vacance logistique | 7,5% | 9,2% |
| Reajustes locatifs | IPCA +4,5% | IPCA +3,8% |
Source : TradingView, rapport XP novembre 2025
Quels risques surveiller en 2025-2026 ?
La trajectoire inflationniste brésilienne reste capricieuse. Après la surprise baissière de septembre (IPCA à 4,1%), certains économistes comme André Perfeito de la maison de recherchesmettent en garde : "Les anticipations à 12 mois sont encore à 4,3%, loin de la cible de 3%. Le Copom pourrait retarder sa première coupe jusqu'en juin 2026 si le dollar se déprécie trop."
FAQ : Vos questions sur les FII et la Selic
Quand la Selic devrait-elle commencer à baisser ?
XP prévoit un premier mouvement en mars 2026, avec un taux cible de 12% fin d'année. Cependant, les contrats DI janvier 2027 négociés sur BTCC indiquent déjà un taux implicite de 11,2%.
Quels secteurs immobiliers privilégier ?
Les galpões logístiques (entrepôts) et imóveis corporativos (bureaux) présentent les meilleures dynamiques locatives actuellement, avec des taux de vacance inférieurs à 8% selon TradingView.
Faut-il attendre une correction du marché ?
"Historiquement, tenter de timer le marché coûte plus cher que de rester investi", rappelle un analyste BTCC. Le P/VP actuel reste 6% sous la moyenne décennale, suggérant que les valorisations ne sont pas excessives.
