Choc immobilier en Chine : la demande de logements s’effondre sous les 5 millions par an

Le marché immobilier chinois traverse une crise sans précédent. La demande de logements s'est effondrée, passant sous la barre des 5 millions d'unités annuelles - du jamais vu depuis des décennies.

Les promoteurs immobiliers en PLS

Les géants du secteur comme Evergrande et Country Garden se débattent dans un marasme qui rappelle étrangement la crise des subprimes. Les acheteurs ont déserté, laissant des milliers d'appartements vacants.

Le gouvernement chinois tente désespérément de relancer la machine. Mais entre la bulle immobilière qui se dégonfle et la crise de confiance des ménages, le remède pourrait bien être pire que le mal. De quoi faire sourire les cryptos - au moins, elles n'ont pas besoin de permis de construire.

Moins de bébés, moins d'acheteurs, moins de maisons vendues

La Banque mondiale s'attend maintenant à ce que la population chinoise diminue en dessous de 1,39 milliard d'ici 2035, contre 1,41 milliard aujourd'hui. Tianchen Xu, économiste principal à l'unité de renseignement de l'économie, a déclaré que la baisse est due à moins de naissances et de décès liés à une population vieillissante.

Goldman Sachs a ajouté que cela fermerait la demande de la maison de demi-million d'unités chaque année cette décennie, et ce coup devient plus élevé dans les années 2030 - 1,4 million de maisons de moins vendues chaque année. Dans les années 2010, la croissance démographique a ajouté 1,5 million d'unités à exiger chaque année. C'est complètement retourné maintenant.

Le pays a essayé de le réparer. En 2016, Pékin a mis fin à la politique unique. Ils ont également poussé des incitations cash pour amener les gens à avoir plus d'enfants. Rien de tout cela n'a fonctionné. Les taux de fertilité ont continué à baisser. Xu a déclaré que ces politiques ont un «effet limité» car ils ne résolvent pas les problèmes réels comme les mauvais revenus, les emplois instables et le coût élevé d'avoir des enfants. Il a également déclaré que de nombreux jeunes retardent le mariage, choisissaient plutôt des carrières, ou tout simplement pas intéressés à démarrer des familles du tout.

Et l'effondrement est visible dans les écoles. Au cours des deux dernières années, près de 36 000 jardins d'enfants ont fermé la Chine , sur la base des données du ministère de l'Éducation. Plus de 10 millions d'études préscolaires dent disparu du système.

Le nombre d'écoles élémentaires a chuté de près de 13 000 entre 2022 et 2024, ce qui efface la demande de logements basée sur l'éducation qui a autrefois augmenté les prix dans les quartiers clés.

Les gens payaient des primes pour vivre près des meilleures écoles. Maintenant, ces primes s'évaporent. William Wu, analyste immobilier chez Daiwa Capital Markets, a déclaré que moins d'enfants et l'évolution des règles d'inscription signifient que ces maisons ne détiennent pas la même valeur. Les gouvernements locaux réduisent également l'accès scolaire en milieu de district, qui faisait augmenter les prix.

Une mère de Pékin aurait déclaré à CNBC qu'elle avait acheté son appartement il y a deux ans pour le double du prix moyen de la ville. Elle l'a fait pour que son fils de 7 ans puisse entrer dans une bonne école publique. Mais maintenant, l'unité vaut 20% de moins. Ce calendrier correspond aux données de Wind Information montrant que l'inscription de première année en 2023 a été la plus élevée en deux décennies - avant qu'elle ne s'écrase à nouveau en 2024, l'année de son fils.

Les prix tombent plus durs car personne n'achète

Le marché immobilier ne s'est pas remis de l'accident qui a commencé fin 2020. L'action gouvernementale - à la fois nationale et locale - n'a pas fait grand-chose pour le ralentir. Depuis septembre dernier, une série de mesures a été déployée, mais ils ont à peine fait une dent. Les prix des nouveaux logements ont chuté en mai au rythme le plus rapide en sept mois, a déclaré l'économiste en chef de Macquarie, l'économiste Larry Hu. Cela fait deux années consécutives de baisse des prix.

Les ventes baissent tout aussi vite. Au premier semestre de ce mois, les ventes de nouvelles maisons dans 30 grandes villes de Chine ont chuté de 11% en glissement annuel. C'est pire que la baisse de 3% en mai. Hu a ajouté que même si le gouvernement essaie de soutenir le marché , rien ne cesse de saigner.

Goldman s'attend à ce que l'augmentation de la vie urbaine ralentisse au cours des prochaines années. Cela tue ce qui reste de l'histoire de la croissance. Wu a accepté. Il a déclaré que le véritable impact de l'accident démographique de la Chine sur la propriété ne frappera pas tout un coup. Cela prendra des décennies. Pourtant, il a souligné que «une partie de cette baisse sera compensée par l'urbanisation continue et la demande de mise à niveau du logement». Mais pour le moment, ces améliorations ne sont pas assez rapides.

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