CRI rompe récords en el mercado secundario en el primer semestre de 2025, a pesar de la contracción en emisiones
- ¿Qué son exactamente los CRIs?
- El auge del mercado secundario: ¿qué nos indica?
- Fluctuaciones mensuales: el baile de los millones
- ¿Por qué los inversores están cada vez más atentos a los CRIs?
- No todo son ladrillos de oro: riesgos a considerar
- Los CRIs se consolidan como activo estratégico
- Preguntas frecuentes sobre los CRIs
El mercado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) en Brasil está escribiendo un nuevo capítulo en 2025. Mientras el mercado primario muestra señales de enfriamiento, el secundario -donde los inversores negocian títulos ya emitidos- alcanzó niveles históricos tanto en volumen financiero como en número de operaciones. En los primeros seis meses del año, se movieron R$47.7 mil millones en CRIs a través de 382,800 operaciones en la bolsa B3, superando ampliamente los números de 2024. Este desempeño consolida la maduración de este segmento del mercado de capitales brasileño.
¿Qué son exactamente los CRIs?
Los Certificados de Recebíveis Imobiliários son títulos de renta fija respaldados por flujos de pagos vinculados al sector inmobiliario -como alquileres, financiamientos o contratos comerciales. Emitidos por securitizadoras, representan la transformación de recebibles futuros en recursos inmediatos, permitiendo a las empresas anticipar capital mientras ofrecen a los inversores remuneraciones atractivas, muchas veces con exención de Impuesto a la Renta para personas físicas. Más que una sigla, los CRIs se han convertido en pieza clave del engranaje de crédito privado brasileño en la última década.
El auge del mercado secundario: ¿qué nos indica?
Mientras el mercado primario registró una contracción en nuevas ofertas durante el semestre, el secundario aceleró su ritmo. El número de operaciones creció un 45% respecto al primer semestre de 2024, y el volumen financiero avanzó un 1.05%, suficiente para establecer el mayor nivel de la serie histórica. Un análisis de cinco años revela que la Tasa de Crecimiento Anual Compuesto (CAGR) fue del 35.11% en volumen negociado y del 69.81% en número de operaciones. Esto refleja más inversores operando con mayor frecuencia, aunque el ticket promedio de las transacciones está disminuyendo -indicador de mayor liquidez y pulverización de la base de inversores.
Fluctuaciones mensuales: el baile de los millones
El comportamiento mensual no fue lineal. Febrero de 2025 vio una caída del 30.5% en volumen negociado comparado con febrero de 2024. Abril y junio también quedaron por debajo del año anterior. Por otro lado, marzo destacó con R$9.6 mil millones movidos, el mayor valor mensual del semestre. Estas variaciones muestran que, aunque el mercado está en expansión, la liquidez de los CRIs aún oscila según el apetito de los inversores, la estructura de los títulos y el escenario macroeconómico.
¿Por qué los inversores están cada vez más atentos a los CRIs?
Los CRIs ofrecen un paquete atractivo: rentabilidad elevada (muchas veces por encima del CDI), exención de IR para personas físicas (mejorando el retorno líquido), protección contra inflación (a través de indexadores como IPCA o IGP-M) y renta periódica ideal para quienes buscan flujo constante de caja. El mercado secundario más maduro también ayuda a reducir el tradicional problema de liquidez de estos papeles. La presencia de grandes instituciones y la profesionalización de las estructuras elevan la gobernanza y disminuyen riesgos operacionales.
No todo son ladrillos de oro: riesgos a considerar
Los CRIs conllevan riesgos importantes: crédito del respaldo (que puede estar concentrado o pulverizado), estructura (modelajes mal elaboradas pueden comprometer pagos), liquidez (aún limitada en algunas series), prepago (que altera el retorno esperado) y regulatorio (posibles cambios en tributación o reglas de mercado). Como señaló un analista de BTCC, "los CRIs son instrumentos sofisticados que requieren análisis cuidadoso antes de invertir".
Los CRIs se consolidan como activo estratégico
El aumento expresivo de las negociaciones en el mercado secundario refuerza una tendencia clara: los CRIs dejaron de ser un nicho restringido para ocupar posición central en carteras de renta fija de inversores calificados. Para quienes buscan renta, protección contra inflación, beneficios fiscales y diversificación, estos certificados son alternativa sólida -siempre que evaluados con atención a su estructura y con visión de largo plazo. Con el Uqbar Day 2025 acercándose en octubre, crece la expectativa sobre los próximos pasos de la titulización en Brasil. Una certeza ya existe: el mercado de CRIs ya no es coadyuvante -es protagonista.
Preguntas frecuentes sobre los CRIs
¿Qué ventajas ofrecen los CRIs frente a otros instrumentos de renta fija?
Los CRIs destacan por su atractiva combinación de rentabilidad, beneficios fiscales (exención de IR para personas físicas) y protección inflacionaria. Además, el creciente mercado secundario está mejorando su liquidez, tradicional punto débil.
¿Por qué el mercado secundario de CRIs está creciendo tanto?
El aumento refleja mayor profesionalización del sector, entrada de más participantes institucionales y mayor conocimiento por parte de inversores individuales sofisticados. También indica que los títulos están encontrando mejor precio en el secundario.
¿Qué riesgos deben considerar los inversores en CRIs?
Además del riesgo crediticio del emisor, hay que evaluar cuidadosamente la estructura del título, concentración del respaldo, liquidez secundaria y posibles cambios regulatorios que afecten la tributación.
