KI-gestützte Angebote sorgen für zusätzliche Verwirrung auf einem ohnehin schon schwierigen Wohnungsmarkt.

KI-Algorithmen verschärfen die Wohnungskrise – und niemand versteht, wie sie wirklich funktionieren.

Der digitale Vermittler

Plattformen nutzen maschinelles Lernen, um Preise zu kalkulieren und Interessenten zuzuordnen. Das Ergebnis? Ein undurchsichtiger Markt, in dem menschliche Verhandlungen durch undurchschaubare Prozesse ersetzt werden. Mieter und Käufer stehen vor schwarzen Boxen – Entscheidungen fallen, ohne dass Transparenz herrscht.

Das Daten-Dilemma

Die Systeme füttern sich mit historischen Preisen, Nachfragespitzen und sogar sozialen Indikatoren. Doch die Datengrundlage bleibt fragwürdig. Verzerrte Informationen produzieren verzerrte Ergebnisse – und treiben die Preise in bereits überhitzten Segmenten weiter an.

Die regulatorische Leerstelle

Gesetzgeber hinken der Technologie hinterher. Während Finanzmärkte KI-Einsatz längst regulieren, operiert der Immobiliensektor im rechtsfreien Raum. Ein gefährliches Spiel in einem Markt, der existenziellen Einfluss auf Lebensrealitäten hat.

Ironischerweise wäre mehr Transparenz hier profitabler als jedes algorithmische Geheimwissen – aber das versteht man in traditionellen Assetklassen ja erst, wenn die Blase platzt.

Immobilienmakler haben bei Besichtigungen mit manipulierten Fotos zu kämpfen.

Megan Kolstad, eine Immobilienmaklerin bei The Hive in St. Paul, Minnesota, erlebte das Problem während einer Kundenbesichtigung in der Stadt, als auf den Fotos in der Anzeige ein Schlafzimmerfenster zu sehen war, das gar nicht existierte.

Megan sagte: „Als wir auf dem Grundstück ankamen, bestand unser Hauptaugenmerk darauf, die online gesehenen Fotos mit dem zu vergleichen, was wir in Wirklichkeit erlebten, und ich glaube nicht, dass das die beste Nutzung unserer Zeit ist.“

Manche Maklerfirmen setzen sich mittlerweile eigene Grenzen. Megan und Sonia erklärten, ihre Büros rieten den Maklern, virtuell eingerichtete Bilder deutlich zu kennzeichnen, damit Käufer vor der Besichtigung wüssten, was sie sehen.

Die National Association of Realtors, der Branchenverband der Immobilienmakler, erklärt, sie unterstütze den verantwortungsvollen Einsatz von KI im Immobiliensektor und teilt Hauskäufern mit, dass es ethische Möglichkeiten gebe, KI-generierte Fotos zu verwenden. Gleichzeitig erinnert sie sie daran, den Ethikkodex der Makler zu befolgen, der Makler anweist, wichtige Fakten im Zusammenhang mit einer Immobilie oder Transaktion nicht zu übertreiben, falsch darzustellen oder zu verschweigen.

Die Bundesstaaten greifen ein.

Das New Yorker Außenministerium warnte kürzlich Käufer und Makler vor einem deutlichen Anstieg von manipulierten Bildern in Immobilienanzeigen, die gegen die Vorschriften gegen irreführende Werbung verstoßen könnten. Die Behörde rief Käufer, die sich getäuscht fühlen, dazu auf, Beschwerde einzureichen.

In Kalifornien tritt am 1. Januar ein neues Gesetz in Kraft, das Agenten dazu verpflichtet, digital veränderte Bilder offenzulegen und auch unveränderte Fotos online zu veröffentlichen.

Nathan Cool, der seit 15 Jahren hauptberuflich als Immobilienfotograf in dem Bundesstaat arbeitet, sagte, er unterstütze das Gesetz grundsätzlich. Er nutze KI-Funktionen in neueren Photoshop-Versionen, um Routinebearbeitungen zu beschleunigen, warne aber gleichzeitig vor neueren Tools, die zu weit gingen.

„Es gab Warnsignale, bei denen man dachte: ‚Moment mal‘“, sagte Nathan. „Die Struktur verändert sich. Die Wände werden länger. Die Fenster könnten größer sein. Es könnte eine zusätzliche Ecke geben – es könnte Halluzinationen geben und Dinge hinzufügen. Das wurde sehr riskant.“

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