شريك سابق في Polychain يؤسس شركة لترميز العقارات ويجمع 50 مليون دولار لإنشاء "S&P 500" للعقارات
Panewslabبقلم: Zen، PANews
يتجاوز حجم سوق العقارات السكنية الأمريكية 50 تريليون دولار، ولكن على عكس سوق الأسهم، لا يزال المستثمرون يفتقرون إلى أداة مالية ناضجة تتيح التعرض المباشر لأسعار سوق الإسكان الأمريكية بأكمله.
لقد أنشأت مؤسسات مثل FHFA وCase-Shiller أنظمة إحصائية ناضجة لأسعار المنازل، لكنها لم تشكل سوقًا للاستثمار في المؤشرات يتمتع بسيولة واسعة مثل صناديق S&P 500 المتداولة.
تحاول شركة ناشئة تدعى Index Industries تغيير هذا الوضع. من خلال مؤشر أسعار المنازل الأمريكي المحدث يوميًا، وتقنية الترميز، والخدمات المالية ذات الصلة، تأمل الشركة في تحويل تغيرات الأسعار الموزعة عبر عشرات الملايين من المنازل إلى أصول مالية قابلة للاستثمار والتداول.
في 10 نوفمبر 2026، أعلنت Index Industries عن إتمام جولة تمويل أولية بقيمة 50 مليون دولار، بقيادة Lightspeed Venture Partners، وبمشاركة Polychain Capital وGalaxy Ventures وWintermute Ventures وغيرها.
تأسست الشركة، التي كانت تعمل في وضع التخفي، على يد جوش روزنتال، الرئيس السابق والشريك العام في Polychain Capital، وبراين هارديكر، المؤسس والرئيس التنفيذي لمنصة العقارات السكنية Longmark.
جوش روزنتال في أعلى اليسار، وبراين هارديكر في أسفل اليمين (المصدر: Lightspeed)
سوق إسكان بقيمة 55 تريليون دولار، وصفر منتجات مؤشرات قابلة للاستثمار
لطالما كانت العقارات السكنية أهم مكون لثروة الأسر.
وفقًا لبيانات الحسابات المالية للاحتياطي الفيدرالي للربع الثاني من عام 2026، بلغت قيمة أصول المساكن المملوكة للمقيمين الأمريكيين 49.8 تريليون دولار، وبلغ صافي ثروة المساكن للأسر حوالي 35.8 تريليون دولار. وتقدر Index Industries حجم سوق العقارات السكنية الأمريكية بنحو 55 تريليون دولار. ورغم اختلاف نطاق الإحصاء ومنهجيته، إلا أن كلاهما يعكس الحجم الهائل لهذه الفئة من الأصول.
ومع ذلك، توجد فجوة واضحة بين حجم السوق وسهولة الاستثمار.
بالنسبة للمستثمر العادي، تشمل طرق المشاركة في سوق العقارات الأمريكية بشكل أساسي شراء منزل مباشرة، وصناديق الاستثمار العقاري (REITs)، وأسهم شركات التطوير العقاري. لكن هذه النماذج تنطوي على مشاكل موضوعية مثل ارتفاع رأس المال المطلوب، وتكاليف الإدارة، والاعتماد على القدرات التشغيلية للمؤسسات، كما أنها لا تمثل اتجاه أسعار سوق الإسكان بأكمله.
وهنا يبرز السؤال: هل يمكن، مثل شراء صندوق مؤشر S&P 500، الحصول على تعرض مباشر لأسعار سوق الإسكان الأمريكي بأكمله دون امتلاك أي منزل؟
في الواقع، تمتلك الولايات المتحدة بالفعل نظامًا إحصائيًا ناضجًا لأسعار المنازل. ومن أهم مؤشرين: مؤشر أسعار المنازل FHFA الصادر عن الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA)، ومؤشر S&P CoreLogic Case-Shiller لأسعار المنازل التابع لشركة S&P Global. أصبح هذان المؤشران مرجعين مهمين لأبحاث سوق العقارات الأمريكية، وإدارة مخاطر الرهن العقاري، وتقييم الأصول.
لكنهما يظلان في جوهرهما مؤشرين إحصائيين، وليسا منتجات مالية يمكن للمستثمر العادي شراؤها مباشرة. وهذا يتناقض بشكل صارخ مع سوق الأسهم: حيث يتيح مؤشر S&P 500 للمستثمرين تحويله إلى أصول قابلة للتداول المستمر من خلال أدوات مالية مثل صناديق الاستثمار المتداولة والعقود الآجلة والخيارات. أما العقارات فتفتقر إلى بنية تحتية سوقية ناضجة مماثلة.
ما تحاول Index Industries حله هو بالضبط هذه الفجوة الطويلة الأمد في الأدوات المالية.
من التحديث الشهري إلى اليومي: كيف يقيس مؤشر USHP أسعار المنازل الأمريكية
أول منتج أساسي لشركة Index Industries هو مؤشر USHP (مؤشر أسعار المنازل الأمريكي)، وهو مؤشر مرجعي لأسعار المساكن الأمريكية.
تعتمد مؤشرات أسعار المنازل التقليدية بشكل أساسي على معاملات المنازل التي تمت بالفعل. ونظرًا لانخفاض وتيرة المعاملات العقارية وطول دورة جمع البيانات ومعالجتها، تُنشر مؤشرات مثل FHFA وCase-Shiller عادةً شهريًا، مما يجعل من الصعب على المستثمرين الحصول على معلومات مستمرة عن تغيرات الأسعار.
يهدف مؤشر USHP إلى تغيير هذا الوضع. يعتمد المؤشر على مؤشرات أسعار المنازل التقليدية مثل FHFA Purchase-Only HPI ومؤشر أسعار المنازل Freddie Mac، ويدمج البيانات ذات الصلة من خلال نماذج إحصائية، ويجمع بين إشارات مثل الاتجاه والزخم والقدرة على تحمل الرهن العقاري لتشكيل منحنى أسعار المساكن الوطني المحدث يوميًا.
يمكن تقسيم عملية الحساب بأكملها إلى أربع خطوات:
- **تحديد خط الأساس للسعر:** يعتمد مؤشر USHP على مؤشرات أسعار المنازل التقليدية لإنشاء أساس سعري موثوق نسبيًا للمؤشر الجديد.
- **التنعيم الإحصائي:** تعاني المؤشرات التقليدية من تأخر في النشر، ويقوم USHP بمعالجة البيانات المختلفة من خلال نماذج إحصائية لمحاولة تقدير الوضع الحالي للسوق من تغيرات الأسعار المنشورة بالفعل.
- **دمج إشارات السوق:** بالإضافة إلى تغيرات الأسعار التاريخية، يدمج USHP عوامل مثل الاتجاه وزخم الأسعار والقدرة على تحمل الرهن العقاري في النموذج لتشكيل منحنى تقديري مستمر لأسعار المساكن الوطنية.
- **نشر البيانات على السلسلة:** بعد اكتمال حساب المؤشر، يتم نشر مؤشر USHP وبيانات التسعير ذات الصلة إلى إيثريوم من خلال أوراكل Chainlink، مما يوفر أساسًا سعريًا لإصدار وسك واسترداد منتجات USHP اللاحقة.
منذ مارس من هذا العام، دخل مؤشر USHP مرحلة التشغيل الفعلي، بينما تعتبر البيانات التاريخية السابقة بيانات اختبار رجعي وافتراضية. وذكر الموقع الرسمي أن منهجية المؤشر تخضع لمراجعة مستقلة من قبل شركة تحليلات الرهن العقاري والإسكان Andrew Davidson & Co.
على أساس المؤشر، صممت Index Industries منتجين ماليين: USHP وUSHPi.
USHP هو أصل مؤشر مرمّز مصمم بناءً على مؤشر USHP، تصدره USHP Limited، ومدعوم بأصول احتياطية مرتبطة بالإسكان، ويمكن لحامليه الحصول على تعرض لأسعار مؤشر أسعار المنازل الأمريكي من خلال USHP. يجب التوضيح أن USHP لا يمثل ملكية عقارية، ولا يقوم بتقسيم المنازل إلى حصص صغيرة للبيع. جوهره هو توفير تعرض مالي مرتبط بمؤشر أسعار المنازل الأمريكي.
USHPi هو النسخة المدرة للعائد من USHP. يمكن للحاملين تحويل USHP إلى USHPi، ويمكن لمؤسسة USHP توزيع جزء من العائد الناتج عن الأصول الاحتياطية على حاملي USHPi. يهدف هذا التصميم إلى حل مشكلة أخرى في منتجات مؤشرات أسعار المنازل التقليدية: ارتفاع أسعار المنازل يمكن أن يحقق مكاسب رأسمالية، لكن مؤشر أسعار المنازل نفسه لا يولد تدفقات نقدية تلقائيًا مثل فوائد السندات أو العقارات المؤجرة.
تمويل مؤشرات العقارات: محاولة فشلت قبل 20 عامًا
في الواقع، إنشاء منتج مالي حول مؤشر أسعار المنازل ليس فكرة جديدة.
ففي عام 2006، حاولت بورصة شيكاغو التجارية (CME) بالفعل شيئًا مشابهًا. أطلقت CME في مايو من ذلك العام عقودًا آجلة وخيارات عقارية بناءً على مؤشر S&P/Case-Shiller لأسعار المنازل، تغطي 10 مدن أمريكية رئيسية والمؤشر المركب. وكانت فكرة التصميم مشابهة لـ USHP اليوم، حيث لا يحتاج المستثمرون إلى شراء منازل، بل يمكنهم المراهنة على تغيرات أسعار سوق العقارات من خلال عقود موحدة.
ومع ذلك، فإن منتج الاستثمار في المخاطر الذي كان منطقيًا من الناحية النظرية لم يتطور في الواقع كما توقع المصممون.
خلال عام 2007 بأكمله، تم تداول 2935 عقدًا فقط من العقود الآجلة العقارية في CME، بينما بلغ حجم تداول العقود في سوق العقود الآجلة بأكمله في CME 2.2 مليار عقد في نفس الفترة. وفي الأشهر التسعة الأولى من عام 2008، انخفض متوسط حجم تداول العقود الآجلة العقارية بنسبة 59% على أساس سنوي، وانخفض متوسط عدد العقود المفتوحة بنسبة 70%. حاليًا، لم تختفِ عقود S&P/Case-Shiller الآجلة لمؤشر العقارات في CME، لكنها لم تشكل أبدًا عمق تداول كافٍ، وأصبحت سوقًا متخصصة ضعيفة التداول للغاية.
السؤال المطروح: لماذا يصعب على سوق عقارات بهذا الحجم الهائل أن يدعم سوق مشتقات مؤشرات ناضجة؟
الإجابة الأولى: السيولة. تمتلك الأسهم والسندات والسلع أسواقًا ثانوية ناضجة نسبيًا، ويمكن لصناع السوق التحوط من مخاطرهم عن طريق شراء وبيع الأصول ذات الصلة. لكن دورة معاملات العقارات السكنية أطول، وتكاليف المعاملات مرتفعة، والمشاركون متفرقون نسبيًا.
ثانيًا، يتميز سوق العقارات بطابع محلي قوي، مما يخلق مخاطر أساس (Basis Risk) بين المؤشر والأصول المحددة. قد يشهد المنزل الذي يملكه المستثمر تغيرات سعرية مختلفة عن المؤشر بسبب عوامل مثل الموقع وعمر المبنى والتشطيبات. وبالنسبة للمؤسسات التي تسعى للتحوط من المخاطر، فإن الانحراف بين المؤشر والأصول الفعلية المملوكة يقلل من قيمة استخدام المشتقات.
ثالثًا، يفتقر السوق إلى أطراف مقابلة طبيعية كافية. لكي تتشكل السيولة في مشتقات مؤشرات العقارات، يجب أن يتواجد مستثمرون مستعدون للشراء والبيع في نفس الوقت. قد يكون لدى مطوري العقارات ومؤسسات الرهن العقاري ومالكي المنازل احتياجات تحوط، لكن تعرضاتهم للمخاطر وآفاقهم الاستثمارية واتجاهات تداولهم ليست متسقة دائمًا، مما يجعل من الصعب على صناع السوق الحفاظ على تسعير مستقر وعمق تداول.
هذا التاريخ يحمل دروسًا مهمة لشركة Index Industries.
على الرغم من أنها ليست مطابقة تمامًا لعقود CME العقارية الآجلة قبل 20 عامًا، حيث قدمت CME مشتقات تسوية نقدية بناءً على مؤشر أسعار المنازل، بينما يحاول USHP إنشاء منتج مؤشر قابل للاحتفاظ والاسترداد من خلال الترميز والأصول الاحتياطية.
لكن المشكلة الأساسية التي يواجهانها متشابهة: كيف يمكن لسوق منخفض التداول ومشتت الأصول أن يولد طلبًا مستمرًا على المعاملات المالية.
كيف تغير Index Industries قواعد اللعبة؟
أظهر فشل CME أن العقبات التي تواجه منتجات مؤشرات العقارات لا تقتصر على نقص أدوات التداول، بل تشمل أيضًا نقص الأطراف المقابلة المستمرة وتوفير السيولة الفعال. ما تحاول Index Industries تغييره هذه المرة هو البنية المالية وراء المنتج.
أولاً، لم يعد USHP يعتمد نموذج العقود الآجلة التقليدية، بل يحول مؤشر أسعار المنازل إلى أصل مرمّز يمكن الاحتفاظ به وسكه واسترداده. وهذا ينقل الاستثمار في مؤشر العقارات من مجرد مراهنة على الأسعار إلى نهج توزيع أصول أقرب إلى صناديق المؤشرات.
ثانيًا، أنشأت USHP احتياطي سيولة مخصصًا لدعم استرداد المستثمرين. وفقًا للقطة الاحتياطي المنشورة على موقع USHP الرسمي بتاريخ 31 أغسطس 2026، فإن حوالي 86% من الاحتياطي عبارة عن أصول مرتبطة بالإسكان، والنقد وما يعادله 8%، والعملات المستقرة وسندات الخزانة المرمزة 6%.
يستخدم USHP القيمة الأقل بين سعر المؤشر وصافي قيمة الاحتياطي المقابل لكل عملة كأساس لتسعير السك والاسترداد. أي أنه حتى لو ارتفع مؤشر أسعار المنازل الأمريكي، إذا لم تنمو صافي قيمة الأصول الاحتياطية الأساسية بشكل متزامن، فلن يتمكن المستثمرون من الاسترداد إلا وفقًا لصافي قيمة الاحتياطي الأقل. تهدف هذه الآلية إلى تجنب دفع العملات بسعر أعلى من قيمة الأصول الأساسية، ولكنها تعني أيضًا أن حاملي USHP لا يمكنهم دائمًا الخروج وفقًا للتقييم المقابل لمؤشر أسعار المنازل.
يوفر هذا للمستثمرين قناة خروج مختلفة عن التداول في السوق الثانوية، ويربط سعر المنتج بحالة الاحتياطي الأساسي. ومع ذلك، فإن الأصول الاحتياطية ليست نقدًا في النهاية. آلية التسعير هذه تحل بشكل أساسي مشكلة قيود التقييم، ولا يمكنها وحدها حل مشكلة السيولة.
لهذا الغرض، أدخلت Index Industries رأس مال مؤسسي وصناع سوق محترفين لإنشاء عمق تداول أولي للمنتج. حصلت USHP على التزامات رأسمالية مؤسسية تصل إلى 100 مليون دولار قبل الإطلاق الرسمي، حيث من المتوقع أن تعمل Galaxy والكيانات التابعة لها، بالإضافة إلى المشاركة في تمويل المنتج، كجهات سك مؤسسية ومزودي سيولة لـ USHP؛ والتزمت شركة خزانة Solana Forward Industries بضخ ما يصل إلى 50 مليون دولار.
بالإضافة إلى ذلك، تخطط USHP للاندماج في أسواق الإقراض وبروتوكولات العائد ومنصات التداول، مما يسمح للعملة بالدخول في المزيد من السيناريوهات المالية على السلسلة. مقارنة بعقود مؤشرات العقارات الآجلة المستقلة نسبيًا في الماضي، من المتوقع أن يوسع هذا التصميم نطاق استخدام المنتج، مما يجعل التعرض لأسعار العقارات أصل توزيع في محافظ الاستثمار على السلسلة.
من منظور هيكل المنتج، ما تحاول Index Industries بناءه لم يعد مجرد أداة استثمار في مؤشر أسعار المنازل، بل بنية تحتية مالية تجمع بين تسعير المؤشرات وإدارة الاحتياطي والإصدار والاسترداد والسيولة المؤسسية.
ومع ذلك، لا تزال هذه الترتيبات حاليًا في مرحلة تصميم المنتج والتحضير للإطلاق. إن قابلية تسييل الأصول الاحتياطية المرتبطة بالإسكان، وأداء آلية الاسترداد تحت ضغوط السوق، وما إذا كان السوق الثانوي يمكن أن يشكل طلبًا مستمرًا على البيع والشراء، كلها أمور تحتاج إلى التحقق من خلال بيانات التشغيل الفعلية. ما تحتاج Index Industries إلى إثباته هو أن البنية المالية المرمزة يمكن أن تجعل هذا التداول مستمرًا حقًا.
هذا المحتوى لأغراض معلوماتية وتعليمية فقط، ولا يمثل نصيحة استثمارية تتعلق بـ BTCC. تبذل BTCC قصارى جهدها ولكنها لا تضمن صحة أو دقة أو أصالة المحتوى المذكور أعلاه.